هل من القانوني فرض رسوم على الإصلاحات الرئيسية للمباني السكنية؟ لا تكشف تعاونيات الإسكان عن معلومات حول الإصلاحات الرئيسية - ما هي خطة الدفع التي يجب اختيارها لمنزل جديد

• حول رسوم الإصلاحات الكبرى

  يضع قانون الإسكان في الاتحاد الروسي عبء الحفاظ على الممتلكات المشتركة في مبنى سكني على مالك المبنى.

  وفقًا للمادة 158 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، فإن مالك المبنى في مبنى سكني ملزم بتحمل تكاليف صيانة المبنى التابع له، وكذلك المشاركة في تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة في الشقة بناء بما يتناسب مع حصته في حق الملكية المشتركة لهذا العقار عن طريق دفع رسوم صيانة وإصلاح العقارات السكنية. ينطبق الالتزام بدفع تكاليف الإصلاحات الرئيسية للمبنى السكني على جميع مالكي المباني في هذا المبنى منذ لحظة ملكية المبنى في هذا المبنى. عندما يتم نقل ملكية المبنى في مبنى سكني إلى المالك الجديد، فإن التزام المالك السابق بدفع تكاليف الإصلاحات الرئيسية للمبنى السكني ينتقل إلى المالك الجديد.

  على الرغم من التثبيت التشريعي للحظة التي يلتزم فيها المالك بدفع رسوم الإصلاحات الكبرى، إلا أن العديد من المشاكل التي يواجهها السكان تتعلق بالأساس القانوني لتحديد رسم الإصلاحات الكبرى لأصحاب مبنى معين، والذي يعتمد على طريقة إدارة المبنى السكني.

  وبالتالي، فإن مقدار المدفوعات الإلزامية و (أو) المساهمات المتعلقة بدفع نفقات صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني الأعضاء في جمعية أصحاب المنازل أو الإسكان أو بناء المساكن أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة، كما وكذلك مقدار رسوم صيانة وتجديد المباني السكنية لأصحاب المباني الذين ليسوا أعضاء في هذه المنظمات، تحددها الهيئات الإداريةجمعيات أصحاب المنازل أو هيئات إدارة الإسكان أو بناء المساكن أو غيرها من التعاونيات الاستهلاكية المتخصصة على أساس تقدير الدخل والنفقات لصيانة الممتلكات المشتركة للسنة المقابلة المعتمدة من قبل الهيئات الإدارية.

  في حالة صيانة مبنى سكني من قبل شركة إدارة، مبلغ الدفع مقابل الإصلاحات الرئيسية لمبنى سكني وفقًا للفقرة 1 من الجزء 2 من المادة 44 والجزء 2 من المادة 158 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (يشار إليها فيما يلي باسم "القانون") تم إنشاؤه بقرار من الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكنيمع الأخذ في الاعتبار مقترحات منظمة الإدارة بشأن تاريخ بدء الإصلاح، وحجم العمل المطلوب، وتكلفة المواد، وإجراءات تمويل الإصلاح، وتوقيت سداد النفقات والمقترحات الأخرى المتعلقة بشروط الإصلاح. إصلاح.

  إن تحصيل رسوم الإصلاحات الكبرى من قبل شركات الإدارة في حالة عدم وجود مثل هذا القرار أمر غير قانوني.

  في حالة الإدارة المباشرة لمبنى سكني، يتم اعتماد مبلغ الدفع مقابل الإصلاحات الرئيسية في اجتماع عام لأصحاب المباني.

  إذا لم يقرر أصحاب المبنى طريقة إدارة المبنى السكني يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل الإصلاحات الرئيسية من قبل الحكومات المحليةوفقًا للفقرة 34 من قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 2006 رقم 491، بناءً على نتائج مسابقة مفتوحة أقيمت بالطريقة تم تحديدها بموجب قواعد إجراء مسابقة مفتوحة من قبل هيئة حكومية محلية لاختيار منظمة إدارية لإدارة مبنى سكني، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 02/06/2006 رقم 75. في هذه الحالة ، يتم تحديد رسوم الإصلاحات الرئيسية كجزء من رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية بما يعادل مبلغ رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية المحددة في وثائق المناقصة لمبنى سكني.

  وفقًا لتوضيحات وزارة التنمية الإقليمية في الاتحاد الروسي في رسالة بتاريخ 05/03/2009 رقم 6091-AD/14، لا يُسمح بتحديد مبلغ رسوم الإصلاحات الرئيسية من قبل الحكومات المحلية للمباني السكنية:

  أ) أصحاب المباني التي لم يتخذوا فيها قرارًا في اجتماعهم العام بإجراء إصلاحات كبيرة للمباني السكنية؛

  ب) فيما يتعلق بالسلطات المحلية، وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 02/06/2006 رقم 75، لم تعقد مسابقات مفتوحة لاختيار منظمة إدارية لإدارة المباني السكنية أو في القائمة من الخدمات والأعمال الإلزامية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة المحددة في وثائق العطاء لأصحاب المباني في مبنى سكني، وهو موضوع المنافسة، لا يوجد عمل على إصلاحات كبيرة للمباني السكنية.

  قبل دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ، تم تضمين رسوم الإصلاحات الرئيسية في هيكل الدفع الخاص بالمالك، بغض النظر عن توقيت الإصلاحات الرئيسية والتكلفة الفعلية للعمل المنجز.

  يعتمد تشريع الإسكان الحالي على حقيقة أن تكاليف الإصلاحات الرئيسية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني يجب تحديدها بشكل فردي لكل منزل. قبعة. سيتعين عليك دفع ثمن الإصلاحات، ولكن قبل الدفع، افهم بعناية نظام الدفع، وما يتقاضونه ولماذا. لكن عليك قراءة قرار إدارة المدينة (المستوطنة) إذا كنت لا توافق. اتصل بمكتب المدعي العام، وسوف يتحققون من الوثيقة للتأكد من شرعيتها وما إذا تم اكتشاف أي انتهاكات. وسوف تتخذ تدابير الرد النيابة العامة.

ايليا فيلدمان

يمكن لأصحاب المباني السكنية التي تديرها HOAs وتعاونيات الإسكان استخدام إحدى الطريقتين لتشكيل صندوق إصلاح رأس المال:

تحويل المساهمات للإصلاحات الكبرى إلى حساب خاص. في هذه الحالة، يصبح أصحاب الحساب الخاص، كقاعدة عامة، هم أنفسهم HOAs وتعاونيات الإسكان؛

تحويل مساهمات الإصلاحات الكبرى إلى حساب المشغل الإقليمي.

في المنازل التي تديرها منظمات الإدارة، يتم استخدام الطريقة الثانية فقط.

في الجدول 1 يوضح المعاملات المحاسبية التي يمكن تنفيذها باستخدام حساب خاص.

في الجدول 2 يوضح المعاملات المحاسبية عند استخدام حساب المشغل الإقليمي.

الجدول 1.

باستخدام حساب خاص

وفقا للفقرة 2 من الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، فإن الأموال التي تتلقاها جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان لتشكيل احتياطي للإصلاحات الرئيسية للممتلكات المشتركة تمثل الإيرادات المستهدفة. لذلك، في الجدول. 1، تنعكس هذه الأموال في رصيد الحساب 86 "التمويل المستهدف" حسب نوع الدخل.

تنعكس حركة الأموال في حساب خاص باستخدام الحساب 55 "الحسابات الخاصة في البنوك".

يستخدم الحساب 76-2 (العملية 10) لزيادة صندوق إصلاح رأس المال، المنعكس في رصيد الحساب 86-3، على حساب الحسابات المدينة - المساهمات المستقبلية من المالكين في حالة الحصول على الائتمان (القرض) اللازم لإصلاحات رأس المال.

يتم تجميع مبلغ الأموال المخصصة لتمويل إصلاحات رأسمالية محددة وفقًا للتقدير بموجب العقد تحت ائتمان الحساب 96 "احتياطيات النفقات المستقبلية" عن طريق خصم كل حساب من الحسابات الفرعية للحساب 86 "التمويل المستهدف" بما يتناسب مع الأرصدة في هذه الحسابات الفرعية.

وفقا لمعيار الجزء 2 من الفن. 177 إيصالا وردت في الفقرات. الجدولان 6 و 7 1، لا تشكل كائنا للضرائب.

إذا تم إنشاء HOA في العديد من المباني السكنية، فوفقًا للجزء 4 من الفن. 175 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، لكل منزل يجب فتح حساب خاص منفصل في البنك، وفي الحساب 55 "حسابات خاصة في البنوك" - حساب فرعي منفصل.

الجدول 2.

المعاملات في محاسبة جمعيات أصحاب المنازل (تعاونيات الإسكان) ومنظمات الإدارة عند استخدام حساب المشغل الإقليمي

عند استخدام حساب المشغل الإقليمي، يتم استلام المساهمات الشهرية للإصلاحات الرئيسية من أصحاب المباني في مبنى سكني مباشرة إلى حساب المشغل الإقليمي (تجاوز حسابات HOA وتعاونية الإسكان ومنظمة الإدارة). ولهذا السبب في الجدول. 2 لا توجد عمليات مشابهة للعملية 5 في الجدول. 1. لكن يجب على جمعيات الإسكان وتعاونيات الإسكان ومنظمات الإدارة أن تتحكم في عمليات حساب ودفع الاشتراكات من قبل أصحاب المباني في المنازل الخاضعة لإدارتها. ولهذا الغرض، يجب أن تتلقى إدارات المحاسبة في HOAs وتعاونيات الإسكان ومنظمات الإدارة معلومات حول الاستحقاق والدفع الفعلي للمساهمات (العمليتان 1 و 3 في الجدول 2). يعكس الرصيد الدائن في الحساب 76-2 مديونية أصحابها لدفع الاشتراكات. تظهر العمليتان 2 و4 إذا كان لدى HOA أو جمعية الإسكان التعاونية أو منظمة الإدارة الفرصة لتغطية جزء من ديون المالكين باستخدام الدخل الحالي من تأجير الممتلكات المشتركة في مبنى سكني أو أي دخل آخر.

أرقام الحسابات الفرعية في الجداول مشروطة. يحق للمحاسب تحديد أرقام الحسابات الفرعية وفقًا لمخطط عمل الحسابات المعتمد في السياسة المحاسبية للمنظمة.

مواد

في هذه المقالة سوف نلقي نظرة على الأسئلة المتداولة حول التجديدات الرئيسية لمبنى سكني. الإجابات المقدمة أندريفا يوليا أناتوليفنامحامٍ ممارس ومستشار لجمعيات أصحاب المنازل وتعاونيات الإسكان والمجمعات السكنية في مدينة سانت بطرسبرغ، وشارك في تأليف العديد من المنشورات حول الإسكان والخدمات المجتمعية.

– هل من الضروري عقد اجتماع للـHOA مع اجتماع لأصحاب MKD للإصلاحات الكبرى كما هو موصى به في وثائق الإدارة؟

– يتم تحديد مسألة الإصلاحات الرئيسية حصريًا من خلال اجتماع الملاك: وهذا منصوص عليه في قانون الإسكان. كل شيء آخر هو تفسير مجاني للسلطات. إذا كانت السلطات العامة لا تزال تصر على عقد اجتماعين وجعل تلقي الإعانات للإصلاحات الكبرى يعتمد على ذلك، فيمكن عقد الاجتماعين معًا.

– يحتوي HOA على مبنيين سكنيين يحتويان على أكثر من 12 شقة. هل من الضروري عقد اجتماع لأصحاب المباني السكنية لاختيار طريقة تشكيل صندوق إصلاح رأس المال: حساب خاص ينشئه المشغل الإقليمي لمنزلنا فقط أم حساب عام للمشغل الإقليمي؟

– إذا كان هناك منزلين في HOA، وعدد الشقق فيهما أكثر من 30 شقة، فلا يمكن أن تكون HOA هي صاحبة الحساب. يمكن للمالكين عقد اجتماع عام واتخاذ قرار بفتح حساب خاص، والذي سيكون صاحبه هو المشغل الإقليمي. أو قم بالتبديل إلى مشغل إقليمي لحساب مشترك. إذا لم يعقد المالكون اجتماعًا عامًا، فسيتم ببساطة نقلهم إلى المشغل الإقليمي إلى حساب مشترك.

– هل يحق للملاك تحديد المقاول للإصلاحات الكبرى بشرط إدراج هذا الموضوع على جدول الأعمال؟

– وهنا لا بد لنا من الحديث عن قرارين من قرارات الجمعيات العمومية للملاك. يتم اتخاذ القرار الأول في الاجتماع "الافتتاحي". فهو يحل المشكلات المتعلقة باختيار طريقة تشكيل صندوق إصلاح رأس المال، ومقدار المساهمات، واختيار مؤسسة الائتمان. ويجب عقد الجمعية العامة الثانية للموافقة على قائمة الأعمال وتكاليفها في السنة السابقة لسنة الإصلاح. إذا كان المنزل يقوم بتجميع الأموال لدى المشغل الإقليمي في حساب عام، فإن المشغل الإقليمي هو الذي يقدم الخيارات. ويقبل الملاك في الاجتماع العام أو لا يقبلون مقترحات شركة الإدارة بشأن أنواع العمل وتكلفته. إذا قام المالكون بتجميع الأموال في حساب خاص، فيحق لهم تحديد المنظمة المتعاقدة بأنفسهم.

– هل يمكن للمالكين اختيار شركة إدارة كشخص مفوض حتى تتمكن من تمثيل مصالح الملاك بشكل أكبر أمام المشغل الإقليمي؟ ما هي آليات تنفيذ هذا البروتوكول أو القرار أو اللائحة؟

- يستطيعون. ولكن بعد ذلك يطرح السؤال ما هي الصلاحيات التي سيتم منحها لشركة الإدارة. ويمكن ذكر ذلك في محضر اجتماع الجمعية العامة. ويجب أن يشير إلى الصلاحيات الممنوحة لشركة الإدارة هذه.

– هل يمكن للمالكين الذين فتحوا حسابًا خاصًا بطريقة الإدارة المباشرة مع مشغل إقليمي اختيار المقاول وتكلفة الإصلاحات الرئيسية والأولوية؟

- إذا اختار الملاك مشغلاً إقليمياً كوسيلة لتشكيل صندوق إصلاح رأس المال، فيفترض وجود حساب مشترك. ونتيجة لذلك، لم يعودوا يختارون المقاول. سيتم تنفيذ كل شيء من قبل المشغل الإقليمي. إذا فتح المالكون حسابًا خاصًا واختروا مشغلًا إقليميًا كمالك للحساب، فسيتم اتخاذ جميع القرارات من قبل المالكين، بغض النظر عن طريقة الإدارة. في هذه الحالة، يجب على شركة الإدارة تقديم مقترحاتها للإصلاحات وتكلفتها في موعد لا يتجاوز 3 أشهر قبل نهاية العام السابق للسنة التي سيتم فيها تنفيذ الإصلاحات وفقًا للبرنامج الإقليمي. يحتاج المالكون إلى حل كل هذه المشكلات في اجتماع ثانٍ أقرب إلى التجديد الرئيسي.

– من يمكنه أن يكون طرفاً في اتفاقية القرض إذا كان المالكون، بحساب خاص وطريقة إدارة مباشرة، يريدون إجراء إصلاحات كبيرة الآن، وليس خلال 10 سنوات؟

– مطلوب قرار من الاجتماع العام للمالكين بإبرام اتفاقية القرض. في الاجتماع العام، تحتاج إلى اختيار شخص مفوض للتوقيع على اتفاقية القرض. سيقوم الشخص المفوض بتوقيعها نيابة عن المالكين، وهو ما يجب أن ينعكس في اتفاقية القرض نفسها.

– ما هي الهيئة البلدية التابعة للولاية التي يمكنك التعرف عليها عن قائمة المنازل المدرجة في البرنامج الإقليمي؟

– يمكنك التواصل مع لجنة الإسكان أو الإدارة أو إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية في مدينتك. يمكنك معرفة الإدارات واللجان الموجودة على موقع إدارة المدينة. يمكنك أيضًا الاتصال بالإدارة في منطقتك ومعرفة مكان معالجة هذه المشكلات وأرقام الخطوط الساخنة المتاحة.

– هل يمكن للمالكين الذين لديهم حساب خاص بهم مع الحد الأدنى من المساهمات استخدام الأموال لإجراء إصلاحات كبيرة قبل المواعيد النهائية المنصوص عليها في البرنامج الإقليمي؟

- يستطيعون. إذا تم اتخاذ قرار في الاجتماع العام بتنفيذ العمل، فسيتم توضيح جميع الأسئلة المتعلقة بالدفع واختيار المقاولين وإبرام العقد. من خلال تقديم هذه المستندات إلى البنك، ستتمكن من تحويل الأموال لدفع ثمن العمل.

– هل يمكن للمالكين، قبل إدراج منازلهم في البرنامج الإقليمي، جمع الأموال بشكل مستقل لإجراء إصلاحات كبيرة على حسابهم الخاص أو على حساب شركة الإدارة؟

- بالطبع يمكنهم ذلك. يجب أن يكون هذا قرار الاجتماع العام. ويجب ذكر تكلفة هذه الرسوم. يمكن تخزين الأموال إما في حساب شركة الإدارة أو في حسابك الخاص.

– هل يمكن النص في القانون الإقليمي على أن نشر مسودة اتفاقية تنظيم الإصلاحات الرأسمالية على الموقع الرسمي هو عرض لإبرامها من قبل المالكين، وبموجبه قررت الحكومة المحلية تشكيل صندوق على حساب الجهة الإقليمية المشغل أو العامل؟

– هذا ممكن، ولكن لا يزال يتعين على المالكين إبداء موافقتهم أو عدم موافقتهم على التوقيع على هذه الاتفاقية والبدء في تفويض شخص ما بالتوقيع.

– ينص تشريع الإسكان على أن أصحاب المباني يختارون طريقة تجميع الأموال للإصلاحات الكبرى، كما يتعين على المالكين دفع اشتراكات للإصلاحات الكبرى. ليس للمشاركين في البناء المشترك الحق في المشاركة في التصويت ولا يُطلب منهم دفع مساهمات مقابل الإصلاحات الرئيسية؟

- المشاركون في البناء المشترك ليسوا مالكين بعد. يعتبر المواطنون مالكين منذ لحظة تسجيل الحق في Rosreestr، ولديهم الوثيقة الرئيسية - شهادة ملكية برقم مساحي معين. يبدأ أصحاب بناء الأسهم المشتركة في دفع تكاليف المرافق من لحظة التوقيع على شهادة قبول الشقة، دون انتظار التسجيل في Rosreestr، ولكن هذا منصوص عليه في عقدهم. إذا لم تحدد اتفاقية البناء المشترك إجراء إصلاحات كبيرة، فلن يُطلب من المالكين الدفع قبل تسجيل الملكية. إذا تم تحديد اشتراكات الإصلاحات الرئيسية بشكل إضافي، فيجب دفعها وفقًا للعقد.

– ما هو الأفضل لجمع أموال إضافية لصيانة حساب خاص: استخدام اتفاقية الوكالة أو فتح حساب جاري إضافي؟

– إن إبرام اتفاقية الوكالة يعني فقط حساب المساهمات للإصلاحات الكبرى وتحصيل الديون ومراقبة هذا الدين. سيتم توقيع مثل هذه الاتفاقية بين المشغل الإقليمي وشركة الإدارة وجمعية أصحاب المنازل وجمعية الإسكان التعاونية إذا انتقل الملاك إلى المشغل الإقليمي. إذا قام المالكون بفتح حساب خاص، فلن تكون هناك حاجة إلى اتفاقية وكالة لأنه تم اختيار مالك الحساب. يمكن أن يكون مالك الحساب عبارة عن جمعية لأصحاب المنازل، أو تعاونية إسكان، أو مشغل إقليمي.

– ما هي خطة الدفع التي يجب أن أختارها لمنزل جديد؟

- البيت الجديد لا يختلف عن القديم . إذا تم تسجيل الملكية بالفعل، فسيتم إجراء تقييمات للمنزل الجديد كالمعتاد، ويطلب من المالكين دفع رسوم مقابل الإصلاحات الرئيسية.

– ما هي عيوب فتح حساب خاص للإصلاحات الكبرى لدى مشغل إقليمي؟

- يشير هذا إلى حساب خاص حيث يتم اختيار مشغل إقليمي ليكون مالك الحساب. يشير الحساب الخاص إلى أن المنزل الواحد هو حساب واحد، ولكن تتم إدارته بواسطة مشغل إقليمي، لأنه لم يكن هناك مالكون آخرون (على سبيل المثال، لا توجد تعاونية إسكان أو HOA، ولكن فقط شركة إدارة؛ أو تدير HOA عدة منازل ولا يمكن أن يكون مالك الحساب). ستكون هناك صعوبات عند التعامل مع مشغل إقليمي. إذا تم فتح حساب مشترك، يتم اختيار مشغل إقليمي كوسيلة لتشكيل الصندوق. في هذه الحالة، سيكون من المستحيل اختيار المقاول بنفسك، وكذلك إجراء إصلاحات كبيرة أو تلقي الأموال قبل الموعد النهائي الذي حدده البرنامج الإقليمي.

– عند تكوين صندوق على حساب خاص يكون صاحبه مشغلا إقليميا، هل من الضروري الاحتفاظ بسجلات لإيصالات كل مالك؟ من يتحكم في الإيصالات؟

– إذا كان صاحب الحساب الخاص مشغلاً إقليمياً، فإنه يقوم بالمراقبة ومراقبة حالة التسويات والفواتير الصادرة والمستلمة والإيصالات والديون. يقوم المشغل الإقليمي بإبلاغ السلطات الولائية بالموضوع فيما يتعلق بهذه الأموال. ولكن في بعض الأحيان يتم تعيين هذه المسؤوليات إلى HOAs وتعاونيات الإسكان وشركات الإدارة من خلال إبرام اتفاقية وكالة. في هذه الحالة، سيتم تحديد كل شيء بالاتفاق: سيتم الاحتفاظ بالسجلات من قبل الشخص المسجل كملتزم. تتم السيطرة على ذلك من قبل سلطات الموضوع ومفتشية الإسكان.

– يعتمد فقط على مساحة المبنى. يجب على أصحاب المباني السكنية وغير السكنية المدرجة في المبنى السكني المشاركة في الاجتماع. فقط أعضاء تعاونيات الإسكان يصوتون من باب إلى باب خلال الاجتماع العام لأعضاء تعاونيات الإسكان.

- تتم صيانة المنزل من قبل شركة إدارة. دخلنا البرنامج الإقليمي. وبعد عام قررنا تنظيم جمعية HOA أو تعاونية الإسكان. في هذه الحالة هل يمكنني ترك البرنامج الإقليمي وفتح حساب خاص؟

- لا يعتمد الأمر على من يحافظ على المنزل. إذا كان المنزل لديه HOA أو تعاونية الإسكان، فإن مسألة فتح حساب خاص يتم حلها من قبل المالكين. إذا كان المنزل مخدومًا من قبل شركة إدارة، فيمكن للمالكين حاليًا التوجه إلى المشغل الإقليمي للحصول على حساب مشترك. وبعد إنشاء HOA، يمكنهم بعد ذلك التبديل إلى حساب خاص واختيار HOA كالمالك. لكن هذا القرار سيدخل حيز التنفيذ بعد عامين فقط من لحظة إرساله إلى المشغل الإقليمي. الآن يمكن للمالكين، نظرًا لأن لديهم شركة إدارة، اختيار حساب خاص مع المالك - مشغل إقليمي. بعد ذلك، سيكون لديهم حسابهم الخاص، ومن خلال إنشاء HOA، سيتمكن المالكون من تغيير مالك الحساب الخاص. وهنا لم يتم توفير فترة السنتين هذه.

– هل يتحمل المشغل الإقليمي تكاليف الاحتفاظ بحساب لكل من الحسابات العامة والخاصة؟

– نعم يتحمل صاحب الحساب تكاليف صيانة الحساب. لا يمكن تكبد هذه النفقات من الأموال المستلمة لإجراء إصلاحات كبيرة.

- القرن الأفريقي. منذ اليوم الأول، شلال القمامة لا يعمل بقرار من الجمعية العمومية. هل يمكن تأجير هذا المبنى بعد تجديده؟ كيف نفعل ذلك بشكل أفضل: بموجب عقد الإيجار أو الضم؟ هل من الممكن عدم دفع الضرائب على الأنشطة التجارية؟

– نعم يمكنك إجراء الإصلاحات وتأجيرها لمدة 11 شهراً دون تسجيل بقرار من الجمعية العمومية للملاك. تم إبرام عقد الإيجار. سيتعين عليك على الأرجح دفع بعض الضرائب على دخل الإيجار الخاص بك.

- القرن الأفريقي. لا أحد يريد أن يكون في لجنة التدقيق. هل من الضروري الحصول عليه؟

- يشترط وجود مدقق أو لجنة تدقيق.

- منزل واحد مدخل واحد 15 طابق البدروم مباع. كانت هناك مشكلة في نظام الصرف الصحي، وتم فتح أرضية الطابق السفلي، وتبين أن المشروع لا يتوافق مع الواقع. على من يقع اللوم: المطور أم صاحب الطابق السفلي؟ من يجب أن يدفع تكاليف تجديد الطابق السفلي؟

- من هو المسؤول لا يمكن تحديده إلا من خلال الفحص. إذا أظهر الفحص أن المطور مخطئ، فيجب تقديم مطالبات ضد المطور. إذا كان مالك الطابق السفلي الذي قام بالتجديد أو إعادة التطوير هو المخطئ، فيجب تقديم مطالبات مادية ضد المالك باعتباره الطرف المذنب.

– في حال وجود أكثر من 30 شقة في المبنى، هل سيكون المشغل الإقليمي هو صاحب الحساب الخاص؟

– إذا كانت HOA تدير عدة مباني سكنية، يبلغ إجمالي عدد الشقق فيها أكثر من 30 شقة، فلا يمكن أن تكون HOA صاحبة حساب خاص. إذا كانت HOA تدير مبنى سكنيًا واحدًا فقط، فلا يهم عدد الشقق الموجودة في المبنى الخاص بك. يحق لـ HOA أن يكون صاحب حساب خاص.

- رافع ماء مشترك بالمنزل . لقد سقط المشبك ولا يمكن الوصول إلى الخزانة الصحية. غمرت المياه الشقتين السفليتين. من هو المذنب؟ هل من الضروري إرسال إشعار إلى جميع المالكين بشأن الوصول إلى المراحيض الصحية حيث تقع الممتلكات المشتركة؟

– إنه ضروري، حتى لو لم يكن لديك إمكانية الوصول إليه ولا يمكنك التأثير عليه. إن رافع الماء في حالتك ملكية مشتركة، وشركة الإدارة مسؤولة عنه، كما هو الحال بالنسبة لأي ملكية مشتركة.

– ما هي الصلاحيات التي تتمتع بها شركات الإدارة التابعة لمشغل إقليمي، إلى جانب الإيصالات والرسوم؟

- تقوم شركة الإدارة بإصدار الإيصالات والمستحقات فقط إذا أبرمت اتفاقية وكالة مع مشغل إقليمي. إذا لم تكن هذه الاتفاقية موجودة، فلا ينبغي لشركة الإدارة إصدار أي إيصالات أو رسوم أو غرامات. يجب على شركة الإدارة أن تقدم فقط إلى المالكين مقترحاتها وتوصياتها بشأن إجراء الإصلاحات الرئيسية في موعد لا يتجاوز ثلاثة أشهر قبل نهاية العام الذي يسبق سنة الإصلاحات الرئيسية. ولا تتأثر شركة الإدارة بأي شكل من الأشكال في هذه الأمور.

– ما هي الصلاحيات التي يتمتع بها المشغل الإقليمي بصفته صاحب حساب خاص؟

– مثل أي صاحب حساب آخر، يقوم المشغل الإقليمي بفتح حساب، ومراقبة المدفوعات، واستلام الأموال، وإصدار إيصالات دفع الاشتراكات للإصلاحات الكبرى، وتحصيل الديون، وتحمل تكاليف صيانة هذا الحساب الخاص.

– هل الاجتماع العام لأصحاب المبنى الجديد، قبل الحصول على شهادة ملكية الشقق من قبل هؤلاء الأشخاص، مختص باتخاذ قرار بشأن اختيار منظمة الإدارة وتحديد مبلغ الدفع مقابل الإصلاحات الرئيسية؟

– يتم عقد اجتماع الملاك من قبل الملاك. في هذه الحالة، ليس لديك حتى الآن إثبات الملكية. قد يكون هذا مشكلة عند اتخاذ قرار بشأن شرعية الاجتماع العام للمالكين.

– مالك المباني غير السكنية. المبنى ملحق بمبنى سكني. ماذا ستكون الملكية المشتركة؟ إذا اضطر مالك المبنى غير السكني إلى إجراء إصلاحات كبيرة، فهل من الممكن في المستقبل سداد تكاليف الإصلاحات الرئيسية على حساب المشغل الإقليمي أو حساب HOA وكيف؟

– يجب على أصحاب المباني السكنية وغير السكنية دفع تكاليف الإصلاحات الرئيسية. يجب تحديد ما يتم تضمينه في الملكية المشتركة لمبنى شقتك من خلال الوثائق الفنية (جواز السفر الفني أو المساحي). إذا كان مالك المبنى غير السكني قد أجرى إصلاحات كبيرة في مقره، فهذا هو عمله فقط. وإذا قام ببعض أنواع الأعمال على ما يعود للملك المشترك، فلا يحق له القيام بذلك، حيث أن جميع أنواع العمل تتم الموافقة عليها بقرار الجمعية العامة، وليس من قبل مالك معين. إما أن يتم حل السؤال في اجتماع عام، أو أن المالك يفعل ذلك ببساطة على نفقته الخاصة، لأن الاجتماع العام وأصحاب المباني الأخرى لم يتخذوا قرارًا بشأن النفقات. لا يستطيع المالك حل مشكلة إجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات المشتركة بمفرده، وإنفاق الأموال، ثم تقديمها إلى أي شخص آخر للتحصيل.

– هل تحتاج إلى توكيل من المالكين لتفويض شركة الإدارة أم أن بروتوكول الثلثين يكفي؟

– يجب أن يحل البروتوكول مشكلة السماح لشركة الإدارة بتنفيذ أي إجراءات، مع ذكر اسم شركة الإدارة بوضوح ولمن وما هي الصلاحيات الممنوحة لها. في المستقبل، يمكنك إظهار هذا البروتوكول، ومقتطف من البروتوكول، ونسخة من هذا البروتوكول في كل مكان كدليل على التفويض. يمكنك أيضًا اختيار شخص مفوض نيابة عن المالكين للتوقيع على توكيل رسمي لمؤسسة الإدارة لتنفيذ هذه الإجراءات. سيقوم الشخص الذي يختاره المالكون بالتوقيع على التوكيل، وسيكون بدون ختم.

قد تكون أيضا مهتما ب:

جمع الأموال للإصلاحات الكبرى وتنظيم تنفيذها هو حق لجمعية الإسكان. يتم تحديد شكل هذه الرسوم في اجتماع عام لأصحاب المباني.

يجوز للاجتماع العام أن يقرر إنشاء صندوق إصلاح رأس المال إذا صوتت أغلبية أصحاب المنازل المجتمعين لصالح إنشائه، وفقًا للجزء 5، البند 2، المادة 145 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

يمكن تخزين الأموال المجمعة:

• على وديعة بنكية خاصة؛
• من منظمة الإدارة الإقليمية.

يختار السكان بشكل مستقل موقع التخزين في اجتماع عام (البند 3 من المادة 170 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

ما هو الحساب الخاص لتحسين رأس المال؟

هذه وديعة مصرفية خاصة مخصصة لتخزين الأموال وإدارتها، والغرض المقصود منها هو إجراء إصلاحات كبيرة للمنازل.

مهم!لا يمكن إنفاق الأموال من حساب خاص إلا وفقًا لتقدير أعمال الإصلاح، والموافقة على قائمتها هي الحق الحصري لجمعية الإسكان التي فتحت هذا الإيداع (البند 1 من المادة 137 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ).

يمكن إجراء العمليات التالية على هذا الحساب:

1. استلام الأموال من مساهمات السكان وغرامات التأخر في الدفع والإعانات من الميزانية.
2. الدفع مقابل الإصلاحات الرئيسية حسب التقدير بناءً على مستندات الدفع المقدمة إلى البنك من قبل الشخص المسؤول.
3. سداد القروض التي كان الغرض منها إجراء إصلاحات كبيرة.
4. تحويل الأموال المودعة إلى حساب خاص آخر، حسبما يقرره اجتماع أعضاء الشراكة.

قد يزيد مبلغ الوديعة عندما يتراكم لدى البنك فائدة على إيداع الأموال.

يمكن أن يكون مالك الحساب الهياكل التالية:

• جمعيات الاسكان.
• إدارة المنظمة.
• تعاونية الإسكان.

عندما يكون مالك الحساب جمعية إسكان، تتم إدارة الأموال المخصصة من قبل المجلس (البند 4 من المادة 151 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

كيفية فتحه؟

لفتح حساب خاص، من الضروري عقد اجتماع عام لأصحاب وأعضاء جمعية الإسكان، حيث يجب اتخاذ القرارات بشأن القضايا التالية:

1. إنشاء صندوق لإصلاح رأس المال.
2. تخزين صندوق إصلاح رأس المال في حساب خاص.
3. تحديد مقدار الدفعات الشهرية لهذا الصندوق.
4. اختيار شخص مسؤول لإدارة الحساب.

إذا تم بالفعل إنشاء صندوق إصلاح رأس المال وإدارته بواسطة مشغل إقليمي، فمن الضروري اتخاذ قرار بشأن تحويل أموال الصندوق إلى الوديعة المصرفية التي تم إنشاؤها.

انتباه!يمكن وضع الموارد المالية للصندوق الذي تم إنشاؤه فقط من قبل أصحاب المباني السكنية وغير السكنية لمنزل واحد في وديعة خاصة.

يجب إرسال محضر الاجتماع مع القرار إلى قسم المحاسبة للمشغل الإقليمي، وسيتم تحويل الأموال في غضون عام، وفقًا للفقرة 5 من المادة 173 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، ما لم يكن أقصر يتم تحديد الفترة بموجب تشريع موضوع الاتحاد.

عقد اجتماع على مستوى المنزل

لإجراء عملية تحصيل عامة، يتعين عليك إرسال إشعارات حول تاريخ التجميع وبنود جدول الأعمال (فتح حساب خاص) إلى جميع المستأجرين - أعضاء جمعية الإسكان قبل 10 أيام.

ولإضفاء الشرعية على القرارات، يجب على أصحاب ما لا يقل عن نصف المساحة الإجمالية للشقق التي تديرها HOA الحضور في اليوم المحدد.

في حالة اكتمال النصاب يقرأ الرئيس بنود جدول الأعمال، وتقوم لجنة الفرز المختارة بحساب أصوات الأشخاص المجتمعين.

وفي جمعيات الإسكان الكبيرة، قد يكون من الصعب الحصول على النصاب القانوني بسبب عدم وجود أماكن مناسبة وقدرة أصحاب الشقق على الاجتماع في نفس الوقت، ويتم توفير التصويت الغيابي لمثل هذه الحالات.

أثناء التصويت الغيابي، يتجول شخصان مسؤولان على الأقل يعينهما المجلس حول الشقق بأصوات التصويت الغيابي، حيث يجب على السكان وضع توقيعهم في العمود "مع"، "ضد"، أو "الممتنعين" مقابل كل بند في جدول الأعمال.

صناعة القرار

أن تتخذ قرارات:

• عند فتح وديعة خاصة؛
• تحويل أموال صندوق إصلاح رأس المال إلى هذه الوديعة من قبل المشغل الإقليمي؛
• اختيار شخص مسؤول.

من الضروري الحصول على أصوات أصحاب نصف جميع المناطق،ذات الصلة بهذا HOA. أي أنه إذا حضر أصحاب نصف الأصوات إلى الاجتماع، فمن أجل شرعية القرارات المتعلقة بالنقاط المذكورة أعلاه يجب اتخاذها بالإجماع.

انتباه!عند اتخاذ قرار بشأن مبلغ المساهمات، من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن هذه المساهمات يجب ألا تقل عن الحد الأدنى المحدد في منطقة معينة (البند 1، الجزء 4، المادة 170 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

اختيار الشخص المسؤول عن الحساب

عندما يكون مالك الحساب الخاص عبارة عن جمعية بناء سكني أو منظمة إدارية تجتذبها، فقد يكون الأشخاص التاليون مسؤولين عن الحساب:

1. اختيار عضو مجلس إدارة يتمتع بالكفاءة المطلوبة.
2. محاسب مشارك.
3. موظف في منظمة الإدارة.

ويمكن أيضًا اختيار الشخص المسؤول من بين الأعضاء العاديين في جمعية الإسكانوالذي يحظى بثقة غالبية سكان المنزل، ولم يلاحظ عليه أي سلوك غير شريف. تشمل صلاحيات الشخص المسؤول ما يلي:

• فتح حساب بنكي.
• تحويل المساهمات من المشاركين في الشراكة.
• تحويل المدفوعات لصالح المقاولين الذين قاموا بإصلاحات كبيرة.
• تقديم المستندات للبنك لسداد القروض المستهدفة للإصلاحات الرئيسية باستخدام وديعة خاصة.

لا يقوم الشخص المسؤول بهذه العمليات إلا في حالة وجود قرار مماثل من الاجتماع العام، وتقديم نسخ من المحضر إلى البنك.

إعداد المستندات والاتصال بالبنك

بعد اتخاذ جميع القرارات اللازمة، يتصل الشخص المسؤول بمؤسسة الائتمان مع بروتوكول التحصيل الذي تم تنفيذه وجواز السفر لفتح حساب خاص.

عند الاتصال بعدد من البنوك، قد يُطلب منك ملء بروتوكول في نموذج البنك، وإدخال البيانات من نسخة.

بعد فتح الوديعة يجب على رئيس جمعية الإسكان تقديم المستندات التالية إلى تفتيش السكن خلال خمسة أيام:

تسجل هيئة تفتيش الإسكان هذه العملية وتمارس الرقابة على إنفاق الأموال المستهدفة على قدم المساواة مع مدقق حسابات HOA.

كيفية دفع تكاليف الإصلاحات الرئيسية من حساب خاص؟

إذا كانت الوديعة تحتوي على أموال متراكمة عن طريق تحويل المساهمات من السكان، فقد يقرر اجتماع مالكي أعضاء HOA إجراء إصلاحات كبيرة في المنزل.

لدفع المقاول لمثل هذا العمل يجب على العضو المسؤول في الشراكة تقديم المستندات التالية إلى المؤسسة الائتمانية، وفقًا للفقرة 4 من المادة 177 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي:

• نسخة من القرار المسجل لتنفيذ أعمال الإصلاح؛
• اتفاقية العمل مع المقاول؛
• فعل القبول ونقل العمل المكتمل.

إذا كنت تخطط لاستخدام الموارد المالية الموضوعة في حساب خاص لسداد قرض تم الحصول عليه مسبقًا لإجراء أعمال الإصلاح، فيجب عليك أيضًا تقديم اتفاقية قرض إلى البنك.

مهم!عند تحويل الدفعات المقدمة إلى المقاول قبل الانتهاء من أعمال الإصلاح، لا تكون هناك حاجة إلى شهادة القبول، ولكن يجب أن تحتوي اتفاقية العقد على بند بشأن مبلغ السلفة وإجراءات حسابها.

يحق لأي من المقيمين وأعضاء HOA الاتصال بمؤسسة الائتمان في المكان الذي يتم فيه تخزين الوديعة الخاصة بجواز سفر للحصول على معلومات حول رصيد الأموال في الحساب الخاص والحصول على مستخرج عن استخدام هذه الموارد المالية لأي فترة زمنية (البند 7 من المادة 177 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

لذلك، يعد استخدام وديعة بنكية خاصة طريقة موثوقة لتوفير المال لإجراء الإصلاحات الكبرى والتحكم في كيفية إنفاقه. إن النهج المسؤول من قبل السكان عند التصويت واختيار أخصائي مختص باعتباره الشخص المسؤول عن الحساب الخاص سيساعد في إنفاق أموال أصحاب المنازل للغرض المقصود منه.

لقد اشتريت شقة في إحدى تعاونيات الإسكان، وباعتباري مالكًا جديدًا، سألت الرئيس عن نوع العمل والمدة التي يتم فيها حساب الإصلاح الكبير بمبلغ 16 روبل لكل متر مربع من المساحة الإجمالية. ردًا على ذلك، سمعت أنني، أي أنها غير ملزمة بتقديم أي مستندات لأي شخص. بالإضافة إلى الإصلاحات الرئيسية، يدفع المالكون أيضًا تكاليف الصيانة والصيانة الروتينية بمبلغ 16 روبل لكل 1 متر مربع، أي ما مجموعه 32 روبل لكل 1 متر مربع من المساحة الإجمالية، وهو أعلى بعدة مرات من المبلغ حتى في شركة إدارة شاتورا. ماذا تفعل في هذه الحالة؟ هل يحق لنا عدم دفع تكاليف الإصلاحات الكبرى إذا لم يتم تقديم أي مستندات لنا؟

إجابة

وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 23 سبتمبر 2010 رقم 731 "عند الموافقة على معيار الكشف عن المعلومات من قبل المنظمات العاملة في مجال إدارة المباني السكنية"، فإن التعاونية ملزمة بالكشف عن المعلومات التالية:

أ) معلومات عامة عن التعاونية؛
ب) المؤشرات الرئيسية للأنشطة المالية والاقتصادية للتعاونية؛
ج) معلومات حول العمل المنجز (الخدمات المقدمة) لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني؛
د) إجراءات وشروط تقديم خدمات صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني؛
ه) معلومات عن تكلفة العمل (الخدمات) لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني؛
و) معلومات عن الأسعار (التعريفات) للمرافق العامة.

يجوز الطعن في رفض تقديم المعلومات وفقًا للإجراءات القضائية المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
يتم تقديم هذه المعلومات بناء على طلب كتابي.
وفقا للجزء 8 من الفن. 156 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يتم تحديد مقدار المدفوعات الإلزامية و (أو) مساهمات أعضاء جمعية أصحاب المنازل أو تعاونية الإسكان المرتبطة بدفع نفقات صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني من قبل الهيئات الإدارية لجمعية الإسكان التعاونية وفقا لميثاقها.
تنص المادة 155 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على أن أعضاء جمعية الإسكان التعاونية يقومون بدفع مدفوعات إلزامية و (أو) مساهمات تتعلق بدفع نفقات الصيانة والإصلاحات الحالية والرئيسية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني، وكذلك دفع تكاليف المرافق بالطريقة التي تحددها هيئات إدارة جمعية الإسكان التعاونية.
يدفع أصحاب المباني في مبنى سكني تم إنشاء تعاونية الإسكان فيه والذين ليسوا أعضاء في تعاونية الإسكان رسوم صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في المبنى السكني ورسوم المرافق وفقًا للاتفاقيات المبرمة مع جمعية الإسكان التعاونية.