Er det lovligt at opkræve gebyr for større reparationer af etageejendomme? Boligforeninger oplyser ikke om større reparationer - Hvilken betalingsordning skal man vælge til en ny bolig

• Om gebyret for større reparationer

  Den Russiske Føderations boligkode lægger byrden med at opretholde fælles ejendom i en lejlighedsbygning på ejeren af ​​lokalerne.

  I henhold til artikel 158 i Den Russiske Føderations boligkode er ejeren af ​​lokaler i en lejlighedsbygning forpligtet til at bære omkostningerne ved at vedligeholde de lokaler, der tilhører ham, samt at deltage i udgifterne til vedligeholdelse af fælles ejendom i en lejlighed bygning i forhold til sin andel i den fælles ejendomsret til denne ejendom ved at betale et gebyr for vedligeholdelse og reparation af beboelsesejendomme. Forpligtelsen til at betale omkostninger til større reparationer af en lejlighedsbygning gælder for alle ejere af lokaler i denne bygning fra det øjeblik, ejerskabet af lokalerne i denne bygning opstår. Når ejendomsretten til lokaler i en lejlighedsbygning overgår til den nye ejer, overgår den tidligere ejers forpligtelse til at betale udgifter til større reparationer af lejlighedskomplekset til den nye ejer.

  På trods af den lovgivningsmæssige fastsættelse af det tidspunkt, hvorfra ejeren er forpligtet til at betale et gebyr for større reparationer, er adskillige problemer, som beboerne står over for, relateret til det juridiske grundlag for at fastsætte et gebyr for større reparationer for ejerne af en bestemt bygning, som afhænger af metoden til at styre lejlighedsbygningen.

  Størrelsen af ​​obligatoriske indbetalinger og (eller) bidrag i forbindelse med betaling af udgifter til vedligeholdelse og reparation af fællesejendom for ejere af lokaler, der er medlem af en boligejerforening, boligbyggeri, boligbyggeri eller andre specialiserede forbrugerandelsforeninger. samt størrelsen af ​​gebyrer for vedligeholdelse og renovering af boliger for ejere af lokaler, der ikke er medlemmer af disse organisationer, fastlagt af styrende organer boligejerforeninger eller ledelsesorganer i en bolig-, boligbyggeri- eller anden specialiseret forbrugerandelsforening på grundlag af et af ledelsesorganerne godkendt skøn over indtægter og udgifter til vedligeholdelse af fælles ejendom for det tilsvarende år.

  I tilfælde af vedligeholdelse af en lejlighedsbygning af et administrationsselskab, størrelsen af ​​betalingen for større reparationer af en lejlighedsbygning i overensstemmelse med stk. 1 i del 2 i artikel 44 og del 2 i artikel 158 i Den Russiske Føderations boligkodeks (herefter benævnt kodeksen) etableret ved beslutning af generalforsamlingen for ejere af lokaler i en lejlighedsbygning under hensyntagen til ledelsesorganisationens forslag på startdatoen for større reparationer, den nødvendige mængde arbejde, omkostningerne til materialer, proceduren for finansiering af reparationer, tidspunktet for refusion af udgifter og andre forslag relateret til betingelserne for udførelse større reparationer.

  Administrationsselskabers opkrævning af gebyrer for større reparationer i mangel af en sådan beslutning er ulovlig.

  I tilfælde af direkte ledelse i en lejlighedsbygning vedtages størrelsen af ​​betalingen for større reparationer på en generalforsamling for lokalejere.

  Hvis ejerne af lokalerne ikke har besluttet sig for metoden til at styre lejlighedsbygningen størrelsen af ​​betalingen for større reparationer er fastsat af lokale myndigheder i overensstemmelse med punkt 34 i reglerne for vedligeholdelse af fælles ejendom i en lejlighedsbygning, godkendt ved dekret fra regeringen for Den Russiske Føderation af 13. august 2006 nr. 491, baseret på resultaterne af en åben konkurrence afholdt på den måde fastsat af reglerne for afholdelse af en åben konkurrence af et lokalt regeringsorgan for udvælgelse af en forvaltningsorganisation til at administrere en lejlighedsbygning, godkendt ved dekret fra Den Russiske Føderations regering af 02/06/2006 nr. 75. I dette tilfælde , fastsættes gebyret for større istandsættelser som en del af gebyret for vedligeholdelse og reparation af beboelseslokaler svarende til størrelsen af ​​gebyret for vedligeholdelse og istandsættelse af beboelseslokaler angivet i udbudsmaterialet for en etageejendom.

  I overensstemmelse med præciseringerne fra Ministeriet for Regionaludvikling i Den Russiske Føderation i brev dateret 03/05/2009 nr. 6091-AD/14, er fastsættelse af gebyrbeløbet for større reparationer foretaget af lokale myndigheder ikke tilladt for lejlighedsbygninger:

  a) ejere af lokaler, hvor de ikke på deres generalforsamling har truffet beslutning om at udføre større reparationer af etageejendomme;

  b) for hvilke lokale myndigheder, i overensstemmelse med dekret fra den russiske føderations regering af 02/06/2006 nr. 75, ikke afholdt åbne konkurrencer om udvælgelse af en ledelsesorganisation til at administrere lejlighedsbygninger eller på listen af obligatoriske ydelser og arbejder til vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom specificeret i udbudsmaterialet ejere af lokaler i en lejlighedsbygning, som er genstand for konkurrencen, er der ikke arbejde på større reparationer af etageejendomme.

  Før ikrafttrædelsen af ​​Den Russiske Føderations boligkode blev gebyrer for større reparationer inkluderet i ejerens betalingsstruktur, uanset tidspunktet for de større reparationer og de faktiske omkostninger ved det udførte arbejde.

  Gældende boliglovgivning bygger på, at udgifter til større reparationer af fællesejendom i en etageejendom skal fastsættes individuelt for hvert hus. Kasket. Du skal betale for reparationerne, men før du betaler, skal du omhyggeligt forstå betalingsordningen, hvad de opkræver og for hvad. Men du er nødt til at læse resolutionen fra byens (forligs)administration, hvis du ikke er enig. Kontakt anklagemyndigheden, de vil kontrollere dokumentet for lovlighed, og hvis der opdages overtrædelser. vil træffe anklagemyndighedens reaktionsforanstaltninger.

Ilya FELDMAN

Ejere af lokaler i lejlighedsbygninger, der administreres af HOA'er og boligforeninger, kan bruge en af ​​to metoder til at danne en kapitalreparationsfond:

Overførsel af bidrag til større reparationer til en særlig konto. I dette tilfælde bliver ejerne af den særlige konto som regel selv HOA'er og boligforeninger;

Overførsel af bidrag til større reparationer til den regionale operatørs konto.

I huse, der administreres af ledelsesorganisationer, anvendes kun den anden metode.

I tabel 1 viser regnskabstransaktioner, der kan udføres ved brug af en særlig konto.

I tabel 2 viser regnskabstransaktioner ved brug af en regional operatørkonto.

Tabel 1.

Brug af en speciel konto

I overensstemmelse med stk. 2 i art. 251 i Den Russiske Føderations skattelovgivning repræsenterer midler modtaget af en husejerforening eller boligkooperativ til dannelse af en reserve til større reparationer af fælles ejendom målrettede indtægter. Derfor i tabel. 1, afspejles disse midler i kreditten på konto 86 "Målrettet finansiering" efter indkomsttype.

Bevægelsen af ​​midler på en særlig konto afspejles ved hjælp af konto 55 "Særlige konti i banker".

Konto 76-2 (operation 10) bruges til at øge kapitalreparationsfonden, afspejlet i kreditten på konto 86-3, på bekostning af debitorer - fremtidige bidrag fra ejerne i tilfælde af modtagelse af en kredit (lån) nødvendig til kapitalreparationer.

Mængden af ​​midler, der er beregnet til at finansiere specifikke kapitalreparationer i henhold til overslaget i kontrakten, akkumuleres under kreditten på konto 96 "Reserver til fremtidige udgifter" ved at debitere hver af underkonti på konto 86 "Målrettet finansiering" i forhold til saldi pr. disse underkonti.

I overensstemmelse med normen i del 2 af art. 177 kvitteringer afspejlet i stk. Tabel 6 og 7 1, ikke udgør genstand for beskatning.

Hvis HOA er blevet oprettet i flere lejlighedsbygninger, så ifølge Part 4 of Art. 175 i Den Russiske Føderations boligkode, for hvert hus skal der åbnes en separat særlig konto i banken og i regnskabet for konto 55 "Specialkonti i banker" - en separat underkonto.

Tabel 2.

Transaktioner i bogføring af boligejerforeninger (boligforeninger) og forvaltningsorganisationer ved brug af en regional operatørkonto

Ved brug af en regional operatørs konto modtages månedlige bidrag til større reparationer fra ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning direkte til den regionale operatørs konto (omgås HOA's, boligandels- og forvaltningsorganisationens konti). Af denne grund, i tabel. 2 er der ingen operationer svarende til operation 5 i tabellen. 1. Men HOA'er, boligforeninger og ledelsesorganisationer skal kontrollere processerne for beregning og betaling af bidrag fra ejere af lokaler i huse under deres ledelse. Til dette formål skal regnskabsafdelingerne i HOA'er, andelsboligforeninger og forvaltningsorganisationer modtage information om periodisering og faktisk betaling af bidrag (operation 1 og 3 i tabel 2). Kreditsaldoen på konto 76-2 afspejler ejernes gæld til at betale bidrag. Aktion 2 og 4 fremgår, hvis HOA, andelsbolig eller forvaltningsorganisation har mulighed for at dække en del af ejernes gæld ved hjælp af eksisterende indtægter fra udlejning af fællesejendom i et lejlighedskompleks eller anden indtægt.

Underkontonumrene i tabellerne er betingede. Revisor har ret til at fastsætte underkontonumre i overensstemmelse med den arbejdskontoplan, der er vedtaget i organisationens regnskabspolitik.

Materialer

I denne artikel vil vi se på ofte stillede spørgsmål om større renoveringer af en lejlighedsbygning. Svar givet Andreeva Yulia Anatolyevna, praktiserende advokat, konsulent for sammenslutningen af ​​husejerforeninger, boligforeninger og boligkomplekser i byen St. Petersborg, medforfatter til flere publikationer om boliger og kommunale tjenester.

– Er det nødvendigt at afholde et møde i HOA sammen med et møde for MKD-ejere til større reparationer, som anbefalet i forvaltningens dokumenter?

– Spørgsmålet om større reparationer afgøres udelukkende af ejermødet: dette fremgår af boligloven. Alt andet er en fri fortolkning af myndighederne. Hvis offentlige myndigheder stadig insisterer på at afholde to møder og gør modtagelsen af ​​tilskud til større reparationer afhængig af dette, så kan begge afholdes.

– HOA har to etageejendomme med mere end 12 lejligheder. Er det nødvendigt at holde et møde med ejerne af lejlighedsbygninger for at vælge metoden til at danne en kapitalreparationsfond: en særlig konto oprettet af den regionale operatør kun til vores hus eller en generel konto for den regionale operatør?

– Hvis der er to huse i HOA, og antallet af lejligheder i dem er mere end 30, så kan HOA ikke være ejer af kontoen. Ejerne kan holde en generalforsamling og beslutte at åbne en særlig konto, hvis ejer vil være den regionale operatør. Eller skift til en regional operatør for en fælles konto. Hvis ejerne ikke afholder generalforsamling, så vil de blot blive overført til den regionale operatør til en fælles konto.

– Har ejerne ret til at bestemme entreprenøren for større reparationer, dog med forbehold af, at dette spørgsmål er optaget på dagsordenen?

- Her skal vi tale om to beslutninger på generalforsamlinger af ejere. Den første beslutning træffes på "åbnings"mødet. Det løser spørgsmål vedrørende valget af metode til at danne en kapitalreparationsfond, størrelsen af ​​bidrag og valget af et kreditinstitut. Den anden generalforsamling, der godkender fortegnelsen over arbejder og deres omkostninger, skal afholdes i året forud for eftersynsåret. Hvis boligen samler midler hos den regionale operatør på en generel konto, så er det den regionale operatør, der tilbyder mulighederne. Og ejerne på generalforsamlingen accepterer eller ikke accepterer administrationsselskabets forslag om arbejdstyper og omkostninger. Hvis ejerne samler midler på en særlig konto, har de ret til selv at bestemme den kontraherende organisation.

– Kan ejerne vælge et administrationsselskab som autoriseret person, så det yderligere kan repræsentere ejernes interesser over for den regionale operatør? Hvad er mekanismerne til at implementere denne protokol, beslutning, regulering?

- Det kan de. Men så opstår spørgsmålet, hvilke beføjelser der vil blive tildelt administrationsselskabet. Dette kan fremgå af generalforsamlingsprotokollen. Det skal angive, hvilke beføjelser dette administrationsselskab har.

– Kan ejere, der har åbnet en særlig konto med en direkte styringsmetode hos en regional operatør, vælge en entreprenør, omkostninger til større reparationer og prioritet?

– Hvis ejerne vælger en regional operatør som metode til at danne en kapitalreparationsfond, antages der en fælles konto. De vælger derfor ikke længere en entreprenør. Alt vil blive udført af den regionale operatør. Hvis ejerne åbner en særlig konto og vælger en regional operatør som kontoejer, så træffes alle beslutninger af ejerne, uanset forvaltningsmetoden. Administrationsselskabet skal i så fald indsende sine forslag til reparationer og omkostningerne hertil senest 3 måneder inden udgangen af ​​året forud for det år, hvor reparationer skal udføres i henhold til det regionale program. Ejerne skal løse alle disse problemer på et andet møde tættere på den store renovering.

– Hvem kan være part i låneaftalen, hvis ejerne med en særlig konto og direkte styringsmetode ønsker at lave større reparationer nu og ikke om 10 år?

– Der kræves beslutning fra generalforsamlingen om, at der indgås en låneaftale. På generalforsamlingen skal du vælge en autoriseret person til at underskrive låneaftalen. Den autoriserede person underskriver den på vegne af ejerne, hvilket bør afspejles i selve låneaftalen.

– Hvilket statskommunalt organ kan du finde ud af om listen over huse, der indgår i det regionale program?

– Du kan kontakte boligudvalget, administrationen eller bolig- og kommunalafdelingen i din by. Du kan se, hvilke afdelinger og udvalg der er på kommunens hjemmeside. Du kan også ringe til administrationen i dit område og finde ud af, hvor disse problemer behandles, og hvilke hotline-numre der er tilgængelige.

– Kan ejere, der har deres egen særkonto med minimale bidrag, bruge penge til større reparationer før de tidsfrister, der er fastsat i det regionale program?

- Det kan de. Såfremt der på generalforsamlingen træffes beslutning om at udføre arbejde, vil alle spørgsmål vedrørende betaling, valg af entreprenører og indgåelse af kontrakt være præciseret heri. Ved at give disse dokumenter til banken, vil du være i stand til at overføre midler til at betale for arbejdet.

– Kan ejere, inden de inddrager deres huse i det regionale program, selvstændigt indsamle penge til større reparationer for egen eller administrationsselskabets regning?

- Selvfølgelig kan de det. Dette skal være en beslutning på generalforsamlingen. Udgiften til disse gebyrer skal oplyses. Midler kan opbevares enten på administrationsselskabets konto eller på din egen konto.

– Er det muligt at fastlægge i den regionale lov, at offentliggørelse af et udkast til aftale om organisering af kapitalreparationer på den officielle hjemmeside er et tilbud om dets indgåelse fra ejerne, ifølge hvilket den lokale regering besluttede at danne en fond på den regionale konto operatør?

– Det er muligt, men ejerne skal stadig give deres samtykke eller uenighed for at underskrive denne aftale og indlede, bemyndige nogen til at underskrive.

– Boliglovgivningen siger, at ejerne af lokaler vælger metoden til at samle midler til større istandsættelser, og ejerne skal også betale bidrag til større istandsættelser. Deltagere i fælles byggeri har ikke ret til at deltage i afstemningen og skal ikke betale bidrag til større reparationer?

– Deltagere i fælles byggeri er endnu ikke ejere. Borgere betragtes som ejere fra det øjeblik, retten er tinglyst i Rosreestr, og de har hoveddokumentet - et ejerskabsattest med et tildelt matrikelnummer. Ejere af shared-equity-byggeri begynder at betale for forsyningsselskaber fra det øjeblik, lejlighedsacceptbeviset er underskrevet, uden at vente på registrering hos Rosreestr, men dette er fastsat i deres kontrakt. Hvis der ikke er angivet større istandsættelser i fællesentrepriseaftalen, så skal ejerne ikke betale før tinglysning. Hvis bidrag til større reparationer er yderligere specificeret, skal de betales i henhold til kontrakten.

– Hvad er bedre til at indsamle yderligere midler til vedligeholdelse af en særlig konto: ved at bruge en agenturaftale eller åbne en ekstra løbende konto?

– Indgåelse af en agenturaftale indebærer kun beregning af bidrag til større reparationer, inddrivelse af gæld og overvågning af denne gæld. En sådan aftale vil blive underskrevet mellem den regionale operatør, administrationsselskabet, boligejerforeningen og andelsboligforeningen, hvis ejerne er overgået til den regionale operatør. Hvis ejerne har oprettet en særlig konto, så er en agenturaftale ikke nødvendig, fordi kontoejeren er valgt. Kontoejeren kan være en boligejerforening, andelsboligforening eller regional operatør.

– Hvilken betalingsordning skal jeg vælge til en ny bolig?

– Det nye hus er ikke anderledes end det gamle. Hvis der allerede er tinglyst ejerskab, så foretages vurderinger for et nyt hus som sædvanligt, og ejere skal betale et gebyr for større istandsættelser.

– Hvad er ulemperne ved en særlig konto åbnet for større reparationer hos en regional operatør?

– Dette refererer til en særlig konto, hvor en regional operatør er valgt som kontoejer. En særlig konto indebærer, at et hus er én konto, men det administreres af en regional operatør, fordi der ikke var andre ejere (for eksempel er der ingen andelsboligforening eller HOA, men kun et administrationsselskab; eller HOA administrerer flere huse og kan ikke være ejer af kontoen). Der vil være vanskeligheder ved interaktion med en regional operatør. Hvis der åbnes en fælles konto, vælges en regional operatør som metode til at danne en fond. I dette tilfælde vil det være umuligt at vælge en entreprenør selv, samt at udføre større reparationer eller modtage midler inden den frist, der er fastsat af det regionale program.

– Når der oprettes en fond på en særlig konto, hvis ejer er en regional operatør, er det nødvendigt at føre registre over hver ejers indtægter? Hvem kontrollerer kvitteringer?

- Hvis ejeren af ​​en særlig konto er en regional operatør, udfører han kontrol, overvåger status for afregninger, udstedte og modtagne fakturaer, kvitteringer og gæld. Den regionale operatør rapporterer til de statslige myndigheder om emnet vedrørende disse midler. Men nogle gange tildeles disse ansvarsområder til HOA'er, boligforeninger og administrationsselskaber ved at indgå en agentaftale. I dette tilfælde vil alt blive afgjort efter aftale: optegnelser føres af den, der er registreret som forpligtet. Kontrol hermed varetages af fagets myndigheder og Boligtilsynet.

– Udelukkende baseret på arealet af lokalerne. Ejere af både bolig- og erhvervslokaler, der indgår i etageejendommen, skal deltage i mødet. Det er kun andelshaverne, der stemmer fra dør til dør under en generalforsamling for andelshaverne.

– Huset vedligeholdes af et administrationsselskab. Vi kom ind i det regionale program. Et år senere besluttede vi at organisere en HOA eller boligandelsforening. Kan jeg i dette tilfælde forlade det regionale program og åbne en særlig konto?

- Det kommer ikke an på, hvem der vedligeholder huset. Hvis huset har en HOA eller andelsbolig, afgøres spørgsmålet om åbning af en særlig konto af ejerne. Hvis huset serviceres af et administrationsselskab, kan ejerne i øjeblikket gå til den regionale operatør for en fælles konto. Og efter at have oprettet en HOA, kan de så skifte til en særlig konto og vælge HOA som ejer. Men denne beslutning træder i kraft kun to år fra det øjeblik, den sendes til den regionale operatør. Nu kan ejerne, da de har et administrationsselskab, vælge en særlig konto hos ejeren - en regional operatør. Så får de deres egen konto, og ved at oprette en HOA vil ejerne kunne ændre ejeren af ​​den særlige konto. Og her er denne toårige periode ikke givet.

– Afholder den regionale operatør udgifterne til at føre et regnskab for både generelle og særlige konti?

– Ja, kontohaveren afholder udgifterne til at opretholde kontoen. Disse udgifter kan ikke afholdes af de modtagne midler til større reparationer.

- HOA. Fra første dag har skraldeskakten ikke virket efter generalforsamlingens beslutning. Er det muligt at udleje denne lokalitet efter renovering? Hvordan gør man dette bedre: i henhold til en leje- eller anneksionsaftale? Er det muligt ikke at betale skat for kommercielle aktiviteter?

– Ja, du kan foretage reparationer og leje den ud i 11 måneder uden registrering efter beslutning på generalforsamlingen. Der indgås lejeaftale. Du skal højst sandsynligt betale nogle skat af din lejeindtægt.

- HOA. Ingen ønsker at være i revisionsudvalget. Er det nødvendigt at have det?

– Det er obligatorisk at have en revisor eller revisionskommission.

– Et hus, en indgang, 15 etager, kælderen sælges. Der var et problem med kloaksystemet, gulvet i kælderen blev åbnet op, og det viste sig, at projektet ikke faldt sammen med virkeligheden. Hvem har skylden: bygherren eller ejeren af ​​kælderen? Hvem skal betale for kælderrenovering?

– Hvem der er skyld kan kun fastslås gennem en undersøgelse. Hvis undersøgelsen viser, at bygherren er skyld i, skal der stilles krav mod bygherren. Hvis ejeren af ​​kælderen, der udførte renoveringen eller ombygningen, er skyld i det, skal der rejses væsentlige krav mod ejeren som den skyldige part.

– Hvis der er mere end 30 lejligheder i en bygning, vil den regionale operatør så være ejer af den særlige konto?

– Hvis HOA administrerer flere etageejendomme, hvoraf det samlede antal lejligheder er mere end 30, kan HOA ikke være ejer af en særlig konto. Hvis HOA kun administrerer én lejlighedsbygning, er det lige meget, hvor mange lejligheder der er i din bygning. HOA har ret til at være ejer af en særlig konto.

– Fælles vandstige i huset. Klemmen er faldet af, og der er ikke adgang til sanitetsskabet. De to nederste lejligheder blev oversvømmet. Hvem er skyldig? Er det nødvendigt at sende meddelelse til alle ejere om adgang til sanitære skabe, hvor fællesejendom er placeret?

- Det er nødvendigt, selvom du ikke har adgang, og du ikke kan påvirke det. Vandstigeren i dit tilfælde er en fælles ejendom, og administrationsselskabet er ansvarlig for det, som for enhver fælles ejendom.

– Hvilke beføjelser har administrationsselskaber under en regional operatør ud over kvitteringer og gebyrer?

– Administrationsselskabet foretager kun kvitteringer og periodiseringer, hvis det har indgået en agenturaftale med en regional operatør. Hvis denne aftale ikke eksisterer, bør administrationsselskabet ikke udstede kvitteringer, gebyrer eller bøder. Administrationsselskabet skal først forelægge ejerne sine forslag og anbefalinger til udførelse af større reparationer senest 3 måneder før udgangen af ​​året før året for større reparationer. Administrationsselskabet er ikke berørt på nogen måde i disse forhold.

– Hvilke beføjelser har den regionale operatør som ejer af en særlig konto?

– Som enhver anden kontohaver åbner den regionale operatør en konto, overvåger betalinger, modtagelse af midler, udsteder kvitteringer for betaling af bidrag til større reparationer, opkræver gæld og afholder omkostningerne ved at opretholde denne særlige konto.

– Er generalforsamlingen for ejere af en ny bygning, inden den modtager et certifikat for ejerskab af lejlighederne fra disse personer, kompetent til at træffe beslutning om valget af en forvaltningsorganisation og fastsætte størrelsen af ​​betalingen for større reparationer?

– Ejermødet afholdes af ejerne. I dette tilfælde har du endnu ikke bevis for ejerskab. Dette kan være et problem, når der skal tages stilling til legitimiteten af ​​generalforsamlingen.

– Ejer af erhvervslokaler. Lokalerne er knyttet til en beboelsesejendom. Hvad bliver fælleseje? Hvis ejeren af ​​et erhvervslokale er tvunget til at udføre større reparationer, er det så muligt i fremtiden at refundere omkostningerne ved større reparationer på bekostning af den regionale operatør eller HOA's regning og hvordan?

– Ejere af både bolig- og erhvervslokaler skal betale for større reparationer. Hvad der indgår i fællesejendom for din lejlighedsbygning, skal afgøres ud fra den tekniske dokumentation (teknisk eller matrikulær pas). Hvis ejeren af ​​et erhvervslokale har udført større reparationer i sine lokaler, er dette udelukkende hans virksomhed. Hvis han udførte nogle former for arbejder på det, der hører til fællesejendom, så havde han ikke ret hertil, da alle typer arbejder er godkendt af generalforsamlingens beslutning, og ikke af en bestemt ejer. Enten bliver spørgsmålet løst på en generalforsamling, eller også gør ejeren det blot for egen regning, fordi generalforsamlingen og ejerne af andre lokaler ikke har truffet beslutning om udgifter. Ejeren kan ikke løse problemet med at udføre større reparationer af fælles ejendom på egen hånd, bruge penge og derefter præsentere dem for alle andre til afhentning.

– Har du brug for en fuldmagt fra ejerne for at autorisere administrationsselskabet, eller er en to-tredjedels protokol tilstrækkelig?

– Protokollen skal løse problemet med, at administrationsselskabet er autoriseret til at udføre enhver handling, klart angive navnet på administrationsselskabet, hvem og hvilke beføjelser der er tildelt. I fremtiden kan du vise denne protokol, et uddrag af protokollen, en kopi af denne protokol overalt som bevis på autorisation. Du kan også vælge en autoriseret person på vegne af ejerne til at underskrive en fuldmagt til administrationsorganisationen til at udføre disse handlinger. Den person, som ejerne har valgt, underskriver fuldmagten, den vil blot være uden segl.

Du kan også være interesseret i:

Indsamling af midler til større reparationer og tilrettelæggelse af gennemførelsen heraf er boligforeningens ret. Formen for sådanne gebyrer fastlægges på en generalforsamling for lokaleejere.

Generalforsamlingen kan beslutte at oprette en kapitalreparationsfond, hvis flertallet af de samlede husejere stemmer for dens oprettelse i overensstemmelse med del 5, paragraf 2, artikel 145 i Den Russiske Føderations boligkodeks.

Indsamlede midler kan opbevares:

• på et særligt bankindskud;
• fra den regionale ledelsesorganisation.

Beboere vælger uafhængigt opbevaringsstedet på en generalforsamling (klausul 3 i artikel 170 i Den Russiske Føderations boligkode).

Hvad er en specialkonto til kapitalforbedring?

Dette er et særligt bankindskud beregnet til opbevaring og forvaltning af midler, hvis formål er at udføre større reparationer af huse.

VIGTIG! Det er kun muligt at bruge penge fra en særlig konto i overensstemmelse med estimat af reparationsarbejde, hvis godkendelse af listen er eneret til boligforeningen, der åbnede dette depositum (klausul 1 i artikel 137 i Den Russiske Føderations boligkodeks ).

Følgende handlinger kan udføres på denne konto:

1. modtagelse af penge fra beboerbidrag, bøder for forsinket betaling og tilskud fra budgettet.
2. Betaling for større reparationer efter skøn baseret på betalingsdokumenter indsendt til banken af ​​den ansvarlige person.
3. Tilbagebetaling af lån, hvis formål var større reparationer.
4. Overførsel af indskudte midler til anden særlig konto, som besluttet af mødet for interessentskabets medlemmer.

Indskuddets størrelse kan stige, når banken påløber renter for at placere midler.

Kontoejeren kan være følgende strukturer:

• Boligforening.
• Ledende organisation.
• Boligforening.

Når ejeren af ​​kontoen er en boligforening, udføres forvaltningen af ​​de tildelte midler af bestyrelsen (klausul 4 i artikel 151 i Den Russiske Føderations boligkode).

Hvordan åbner man det?

For at oprette en særlig konto er det nødvendigt at afholde en generalforsamling for boligforeningens ejermedlemmer, hvor der skal træffes beslutning om følgende spørgsmål:

1. oprettelse af en kapitalreparationsfond.
2. Opbevaring af kapitalreparationsfonden på en særlig konto.
3. Fastsættelse af størrelsen af ​​månedlige betalinger til denne fond.
4. Valg af en ansvarlig person til at administrere kontoen.

Hvis en kapitalreparationsfond allerede er oprettet og administreres af en regional operatør, er det nødvendigt at træffe en beslutning om at overføre fondens midler til det oprettede bankindskud.

OPMÆRKSOMHED! De økonomiske ressourcer i en fond, der kun er oprettet af ejerne af bolig- og ikke-beboelseslokaler i et hus, kan placeres på et særligt depositum.

Referatet fra mødet med beslutningen skal sendes til den regionale operatørs regnskabsafdeling, og pengene vil blive overført inden for et år i overensstemmelse med punkt 5 i artikel 173 i Den Russiske Føderations boligkode, medmindre en kortere periode er fastsat af lovgivningen for forbundssubjektet.

Holder et møde i hele huset

For at gennemføre en generel indsamling skal du udsende meddelelser om afhentningsdato og dagsordenspunkter (åbning af en særlig konto) til alle lejere-medlemmer af boligforeningen 10 dage i forvejen.

Af hensyn til legitimiteten af ​​beslutningerne skal ejerne af mindst halvdelen af ​​det samlede areal af lejlighederne forvaltet af HOA komme på den aftalte dag.

Er der beslutningsdygtigt, læser formanden dagsordenspunkterne op, og den valgte tællekommission optæller de forsamledes stemmer.

I store boligforeninger kan det være vanskeligt at opnå beslutningsdygtighed på grund af manglende egnede lokaler og lejlighedsejeres mulighed for at mødes samtidig, og i sådanne tilfælde er der mulighed for at stemme fraværende.

Ved udeblivelsesafstemning går mindst to ansvarlige personer udpeget af bestyrelsen rundt i lejlighederne med udeblivelsessedler, hvor beboerne skal skrive deres underskrift i kolonnen ”for”, ”imod” eller ”undladt at stemme” ud for hvert punkt på dagsordenen.

Beslutningstagning

For at træffe beslutninger:

• ved åbning af et særligt depositum;
• overførsel af kaptil dette depositum fra den regionale operatør;
• at vælge en ansvarlig person.

det er nødvendigt at have stemmerne fra ejerne af halvdelen af ​​alle områder, relateret til denne HOA. Det vil sige, at hvis indehaverne af halvdelen af ​​alle stemmer kom til mødet, skal de af hensyn til legitimiteten af ​​beslutninger på ovenstående punkter vedtages enstemmigt.

OPMÆRKSOMHED! Når der tages stilling til størrelsen af ​​bidragene, er det vigtigt at tage i betragtning, at sådanne bidrag ikke bør være mindre end det minimum, der er fastsat i en given region (klausul 1, del 4, artikel 170 i RF Housing Code).

Valg af den person, der er ansvarlig for kontoen

Når ejeren af ​​en særlig konto er en boligforening eller en af ​​denne tiltrukket forvaltningsorganisation, kan følgende personer være ansvarlige for kontoen:

1. udvalgt bestyrelsesmedlem med den fornødne kompetence.
2. Involveret revisor.
3. En medarbejder i en ledelsesorganisation.

Den ansvarlige kan også vælges blandt ordinære medlemmer af boligforeningen, som nyder tillid hos flertallet af beboerne i huset, og ikke er blevet observeret at have begået nogen uærlig adfærd. Den ansvarlige persons beføjelser vil omfatte:

• åbning af en bankkonto.
• Overførsel af bidrag fra partnerskabsdeltagere.
• Overførsel af betalinger til fordel for entreprenører, der har udført større reparationer.
• Levering af dokumenter til banken for at tilbagebetale målrettede lån til større reparationer ved hjælp af et særligt depositum.

Den ansvarlige person udfører kun disse operationer, hvis der er en tilsvarende beslutning fra generalforsamlingen, der indsender kopier af referatet til banken.

Udarbejdelse af dokumenter og kontakt til banken

Efter at have truffet alle de nødvendige beslutninger kontakter den ansvarlige person kreditinstituttet med en protokol over den udførte indsamling og et pas for at åbne en særlig konto.

Når du kontakter en række banker, kan du blive bedt om at udfylde en protokol på bankens formular og indtaste data fra en kopi.

Efter åbning af depositum skal boligforeningens formand inden 5 dage indsende følgende dokumenter til boligsynet:

Boligtilsynet registrerer denne drift og fører kontrol med forbruget af målrettede midler på linje med HOA-revisoren.

Hvordan betaler man for større reparationer fra en særlig konto?

Hvis depositummet indeholder midler, der er akkumuleret ved at overføre bidrag fra beboere, kan mødet for ejer-medlemmer af HOA beslutte at udføre større reparationer i huset.

At betale entreprenøren for sådant arbejde det ansvarlige medlem af interessentskabet skal indsende følgende dokumenter til kreditinstituttet, i henhold til paragraf 4 i artikel 177 i RF Housing Code:

• en kopi af den registrerede beslutning om at udføre reparationsarbejde;
• arbejdsaftale med en entreprenør;
• handling om accept og overførsel af udført arbejde.

Hvis du planlægger at bruge økonomiske ressourcer på en særlig konto til at betale et tidligere optaget lån til at udføre reparationsarbejde, skal du desuden indsende en låneaftale til banken.

VIGTIG! Ved overførsel af acontobetalinger til en entreprenør inden færdiggørelse af reparationsarbejder kræves der ikke en overtagelsesattest, men entrepriseaftalen skal indeholde en klausul om forskudsbeløbet og proceduren for beregning heraf.

Enhver af HOA's beboere-medlemmer har ret til at kontakte kreditinstituttet på det sted, hvor det særlige depositum er opbevaret med pas for at få oplysninger om pengebeholdningen på den særlige konto og for at modtage et udtræk af brugen af disse finansielle ressourcer i enhver periode (klausul 7 i artikel 177 i Den Russiske Føderations boligkodeks).

Så at bruge et særligt bankindskud er en pålidelig måde at spare penge til større reparationer og kontrollere, hvordan de bliver brugt. En ansvarlig tilgang fra beboernes side ved afstemning og valg af en kompetent specialist som ansvarlig for den særlige konto vil hjælpe med at bruge boligejernes penge til det tilsigtede formål.

Jeg købte en lejlighed i en andelsboligforening og spurgte som ny ejer formanden om hvilken type arbejde og hvor længe en større reparation beregnes i mængden af ​​16 rubler per 1 kvm fra det samlede areal. at hun som svar hørte, at jeg, det vil sige, hun ikke var forpligtet til at fremvise nogen dokumenter for hvem som helst. Ud over større reparationer betaler ejerne også for vedligeholdelse og rutinemæssig vedligeholdelse i mængden af ​​16 rubler pr. 1 kvm., hvilket i alt udgør 32 rubler pr. beløb selv i administrationsselskabet Shatura. Hvad skal man gøre i denne situation? Har vi ret til ikke at betale for større reparationer, hvis vi ikke får forevist nogen dokumenter?

Svar

I henhold til dekretet fra regeringen for Den Russiske Føderation af 23. september 2010 N 731 "Ved godkendelse af standarden for offentliggørelse af oplysninger fra organisationer, der opererer inden for ledelse af lejlighedsbygninger", er kooperativet forpligtet til at videregive følgende oplysninger:

a) generel information om andelsselskabet;
b) hovedindikatorer for kooperativets finansielle og økonomiske aktiviteter;
c) oplysninger om det udførte arbejde (ydelser leveret) til vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom i en lejlighedsbygning;
d) proceduren og betingelserne for levering af tjenesteydelser til vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom i en lejlighedsbygning;
e) oplysninger om omkostningerne ved arbejde (tjenester) til vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom i en lejlighedsbygning;
f) oplysninger om priser (takster) for forsyningsselskaber.

Afslag på at give oplysninger kan appelleres i overensstemmelse med den retlige procedure, der er fastsat i lovgivningen i Den Russiske Føderation.
Disse oplysninger gives efter skriftlig anmodning.
I overensstemmelse med del 8 i art. 156 i Den Russiske Føderations boliglov bestemmes størrelsen af ​​obligatoriske betalinger og (eller) bidrag fra medlemmer af en husejerforening eller boligkooperativ i forbindelse med betaling af udgifter til vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom i en lejlighedsbygning af andelsboligforeningens ledelsesorganer i overensstemmelse med dets vedtægter.
Artikel 155 i Den Russiske Føderations boliglov fastslår, at medlemmer af boligkooperativet foretager obligatoriske betalinger og (eller) bidrag i forbindelse med betaling af udgifter til vedligeholdelse, nuværende og større reparationer af fælles ejendom i en lejlighedsbygning, samt betaling for forsyninger på den måde, som er fastsat af andelsboligforeningens ledelsesorganer.
Ejere af lokaler i en etageejendom, hvori andelsboligforeningen er etableret, og som ikke er medlemmer af andelsboligforeningen, betaler gebyrer for vedligeholdelse og reparation af fællesejendom i etageejendommen og gebyrer til forsyning efter aftaler indgået med andelsboligforeningen.