Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.
Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.
Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:
1. Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).
2. По закону к недвижимости относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. Сюда входят, например, водные объекты (озера, пруды), лесные объекты (леса), участки земли. К объектам, неразрывно связанным с землей, относятся здания, строения (в том числе и незавершенные строения), жилые дома, другие объекты строительства. Их отделение от земельного участка, на котором они располагаются, невозможно без нарушения их целостности и предназначения. В случае же, если они все же будут отделены от земельного участка, такие объекты становятся движимым имуществом.
Важность и значимость недвижимого имущества для его владельцев и для государства обусловили существование особенного правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Законодательство содержит множество предписаний о порядке использования недвижимого имущества, правилах его приобретения и продажи. Наконец, многие объекты недвижимости закреплены в государственной или муниципальной собственности и не могут быть приобретены гражданами. Это правило обусловлено значимостью таких объектов для экономики и экологии нашего государства.
В чем же основные особенности недвижимого имущества с позиции законодателя?
Гражданский кодекс РФ закрепляет, что:
1. Право собственности, другие права на имущество (например, аренда), их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.
Это означает, что права на недвижимость, а также основания перехода прав на недвижимость, факт возникновения, прекращения прав на имущество должны быть обязательно зарегистрированы в установленном законом порядке.
Факт государственной регистрации имеет огромное значение. Важно запомнить, что если права на недвижимость не зарегистрированы, это означает, что самих прав как бы и нет. Если не зарегистрирован договор о, например, продаже недвижимого имущества, то такой договор не вступит в силу, то есть правовых последствий иметь не будет. Вступление в силу договоров, связанных с переходом прав на недвижимость, строго зависит от наличия факта государственной регистрации. Договоры вступают в силу только с момента государственной регистрации.
Согласно закону, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения об обладателях прав. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.
Регистрации подлежат не только права на недвижимость, но и сами недвижимые вещи (объекты). Если недвижимый объект не зарегистрирован, то хозяин не может оформить на него право собственности.
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более.длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. Это означает, что если у имущества нет хозяина, гражданин, добросовестно и открыто владеющий и пользующийся этим имуществом на протяжении определенного количества времени, приобретает право признать за собой право собственности на это имущество. Признание права собственности осуществляется судом.
Законодательством установлено, что срок приобретательной давности для движимого имущества составляет пять лет, а для недвижимого имущества - пятнадцать лет.
4. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Например, при залоге недвижимости (ипотеке) залогу по тому же договору подлежит и земельный участок, на котором эта недвижимость находится, или часть земельного участка, необходимая для использования этого объекта недвижимости.
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности (права аренды) на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях.

Еще по теме 1.2. Понятие и признаки недвижимости:

1. Вопрос_62. Продажа недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; значение отдельных сроков в договоре

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки
2.	Участки недр	- земельные участки;
3.	Обособленные водные объекты	- здания и сооружения;
4.		- инвентарь и оборудование;
	- леса;	- сырье и продукцию;
	- многолетние насаждения;	- требования и долги;
	- здания;
	- сооружения	- нематериальные активы;
5.		- информация;
	- квартира

В общем случае - недвижимость

В то же время, к недвижимости

Родовые признаки

Видовые признаки

Признаки	Содержание
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:
Связь с землей:
Форма функционирования:
Общественное значение:
Видовые (частные)

Сервитут.

Сервитут как иное вещное право заключается в праве собственника недвижимого имущества ограниченно пользоваться соседней, а в необходимых случаях и другой (соседствующей с соседней) недвижимостью. Именно этот смысл заложен в ст. 274 ГК РФ. Представим ситуацию, когда земельный участок отделяют от дороги общего пользования два (или более) земельных участка. Право проезда должно принадлежать собственнику земельного участка не только через соседний, но и через соседствующие с ним участки. Сервитут может ограничивать право пользования собственника любой недвижимости, а не только земельного участка.

Различают вещные и личные сервитуты. Первые служат интересам собственника недвижимости. Вторые не связаны с осуществлением права собственности. Ими могут быть обременения унаследованных объектов недвижимости по завещательному отказу, в том числе пожизненное пользование жилым домом или частью его при наследовании по завещанию.

Обременение недвижимости сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования или распоряжения ею. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а если оно не достигнуто - судом по иску лица, требующего установления сервитута, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитут устанавливается также в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Закон оставляет открытым вопрос о возможности обременения сервитутами объектов, находящихся на иных вещных правах, в частности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Исходя из сущности сервитута как права на чужую вещь есть основания полагать о неприменимости ст. 274-276 ГК РФ в отношениях по поводу указанных объектов.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два случая прекращения сервитута. В первом отпадают основания, по которым он был установлен. Здесь достаточно одностороннего волеизъявления собственника обремененной недвижимости. Во втором недвижимость в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением. В этом случае он прекращается либо соглашением сторон, либо судом по иску собственника.

Права собственности

В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

Местоположение

Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

Физические характеристики

Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

Цена за 1 га;

Цена за сотку;

Цена за 1 фронтальный метр:

Цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

Цена за l кв. м. общей площади;

Цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

Цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод связанных инвестиций.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Ип= ежегодные выплаты на обслуживание долга / основная сумма ипотечной ссуды

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения или равна фактору взноса на единицу амортизации.

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rс) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

R=M*Rm+(1-M)*Re

Где: М- коэффициент ипотечной задолженности;

Rm- ипотечная постоянная;

Re- коэффициент капитализации для собственного капитала.

Понятие, признаки и классификация недвижимости

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
2.	Участки недр	- земельные участки;
3.	Обособленные водные объекты	- здания и сооружения;
4.	Все, что прочно связано с землей:	- инвентарь и оборудование;
	- леса;	- сырье и продукцию;
	- многолетние насаждения;	- требования и долги;
	- здания;	-права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
	- сооружения	- нематериальные активы;
5.	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	- информация;
	- квартира	- другие исключительные права

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки	Содержание
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение:	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.2. Признаки объектов недвижимости

Все искусственныепостройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность , неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить ичастные признаки , которыеопределяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает наразнородность , уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Предыдущая

Недвижимость – это объекты, включающие земельный участок в качестве основы, а также строения, прочно связанные с участком, перемещение которых без ущерба их применению невозможно.

Законодательство РФ относит к недвижимости имущество и движимые объекты (суда морские, воздушные и др.) по признаку целесообразности действия на них правового режима, а не по родовым признакам. Содержанию недвижимости свойственна совокупность признаков кроме материально — вещественной стороны. Различают понятие недвижимости как физического объекта и как объекта социальных, правовых отношений.

Недвижимое имущество является одновременно:

Объектом физическим, недвижимость характеризуется местоположением, размером, средой окружения, физическими характеристиками.

Объектом отношений в экономике, недвижимость выступает товаром с параметрами полезности, доходности, цены, стоимости, ликвидности.

Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).

Все качественные параметры объекта оказывают влияние на его стоимость при оценке недвижимости .

Следует отметить, что земля как недвижимое имущество является объектом социальных отношений. Земля является местом жизни людей, источником благ, ресурсом природы.
Существует несколько концепций, характеризующих понятие недвижимости:

Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и раз­меры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окру­жающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительс­ких свойств и функциональной полезности объекта. Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок.
Экономическая концепция трактует недвижимость как объект для инвестиций, а также инструмент создания дохода. Экономические составляющие имуще­ства (цена, стоимость) образованы из полезности имущества. Процесс налогообложения имущества позволяет формировать му­ниципальные бюджеты, выполнять социальные проекты.

В юридическом смысле недвижимость трактуется как комплекс прав, определяемых государством. Частная собственность может быть неделимой или частичной (совместное имущество). В России частным лицам законодательно гаран­тировано право свободного распоряжения собственностью. Но в случаях наличия противоречий интересов частной собственности и общественных интересов, частная собственность переста­ет действовать как частное право. Происходит изъятие земельного участка у частных лиц для государственных нужд вместе со зданиями, расположенными на нем. Действуют и иные формы регулирова­ния владения государством пользования объектами: строительные ограниче­ния, зонирование, охрана окружающей среды и т.д.

Социальная функция недвижимого имущества заключается в удовлетворе­нии потребностей людей (физиологических, интеллектуальных, психологических).

В общем понимании недвижимость включает:

Земельный участок;
Объекты под земельным участком (в проекции к центру земли);
Объекты над земельным участком (здания, вода, деревья и др.).

Родовые признаки отличия недвижимого имущества.
Каждый объект имеет родовые признаки, отличающие эти объекты от движи­мых вещей:

Неподвижность;
Неразрывная связь с землей;
Функционирование в стоимостной и натурально – вещественной форме;
Сохранение натуральной формы в период эксплуатации;
Долговечность использования;
Пользование объектами имеет общественное значение.

Недвижимости присущи и видовые (частные) признаки – это технические параметры (месторасположение, состояние, назначение).

Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества.

Таким образом, недвижимое имущество – важнейшая составляющая развития экономики.

(Пока оценок нет)