V. Meshalkin,
AKDI "Økonomi og liv"

Problemet med at afspejle forbrugsregninger (betalinger for el, vandforsyning, kloakering, renovation osv.) korrekt i regnskabet er måske bekymrende for de fleste organisationer (iværksættere), der har indgået en lejeaftale om en bygning eller lokaler.

I denne artikel vil vi skitsere vores synspunkt på dette spørgsmål og forsøge at underbygge det.

Loven giver parterne i lejeaftalen mulighed for selvstændigt at bestemme, hvem af dem der skal afholde udgifterne til vedligeholdelse af de lejede lokaler (bygninger). Men hvis en sådan betingelse ikke afspejles i lejeaftalen, vil byrden med at vedligeholde lokalerne (bygningen) falde på lejerens skuldre.

Derfor skal lejeaftalen klart definere, hvem der afholder udgifterne til vedligeholdelse af det lejede (bygning), så der ikke efterfølgende opstår konfliktsituationer mellem lejer og udlejer.

Gældende praksis viser, at der er tre mulige muligheder for at formalisere kontraktforholdet mellem lejer og udlejer om betaling af forbrug for de lejede lokaler (bygning).

1. Omkostninger til forsyninger forbundet med vedligeholdelse af det lejede lejemål afholdes ifølge lejeaftalen af ​​udlejer, og deres beløb tages faktisk i betragtning ved lejens fastsættelse.

2. Udgifterne til forsyningsydelser forbundet med vedligeholdelsen af ​​det lejede afholdes af lejer, mens denne selv indgår særskilte aftaler med forsyningsvirksomheder.

3. Udgifterne til forsyningsydelser forbundet med vedligeholdelsen af ​​det lejede afholdes af lejer, mens denne ikke indgår aftaler med forsyningsvirksomheder, men erstatter udlejer for udgifter til betaling af forbrugsregninger.

Lad os overveje hver af de anførte muligheder.

Første mulighed.

I lejeaftalens tekst angiver parterne, at udgifterne til vedligeholdelse af de lejede lokaler (bygningen) afholdes af udlejer. I dette tilfælde vil udlejer være forpligtet til at betale for forsyninger for egen regning i henhold til de fakturaer, der er udstedt til ham af udbyderne af disse tjenester.

Udlejer har ret til at henføre disse omkostninger til udgifter, der nedsætter beskatningsgrundlaget for indkomstskat, på grundlag af stk. 1 pkt. 1 art. 265 i Den Russiske Føderations skattelov (hvis organisationen leverer engangsydelser til udlejning af bygninger (lokaler)) eller på grundlag af sub. 49 paragraf 1 art. 264 i Den Russiske Føderations skattelov (hvis organisationen leverer sådanne tjenester på et systematisk grundlag).

Den moms, som udlejer har betalt som led i betalingen for forsyninger, kan fratrækkes på grundlag af stk. 1 vare 2 art. 171 i Den Russiske Føderations skattelov, forudsat at lejen er momspligtig.

Med hensyn til lejeren betaler han kun leje for udlejeren, hvis beløb han medtager i sine udgifter (afsnit 10, stk. 1, artikel 264 i Den Russiske Føderations skattelov), og trækker den moms, som udlejeren opkræver ham. på den måde, der er foreskrevet i artikel 171 og 172 skattelov i Den Russiske Føderation.

Anden mulighed.

I lejeaftalen laver parterne en klausul om, at lejer på egne vegne skal indgå særskilte aftaler med organisationer, der forsyner lokalerne (bygningerne) med varme, vand, gas mv., og selvstændigt betale for forsyning iht. de til ham udstedte regninger.

Denne mulighed er mest udbredt i situationer, hvor emnet for lejekontrakten er statslig eller kommunal ejendom, eller kontrakten er indgået for en længere periode. For kortvarige lejeaftaler indgås der normalt ikke særskilte aftaler med forsyningsselskaber.

I denne forstand er et vejledende eksempel fra voldgiftspraksis behandlingen af ​​kravet fra den kommunale enhedsvirksomhed (MUP) "Tver" mod aktieselskabet "Trading Company "Athena" (resolution fra Federal Antimonopoly Service of the North- Vestre distrikt dateret 04.04.2000 N 3867).

Essensen af ​​sagen er dette. Handelsselskabet "Athena" (lejer) besatte erhvervslokaler i stormagasinbygningen på grundlag af en aftale med byens Ejendomsforvaltningsudvalg (udlejer). I henhold til vilkårene i lejeaftalen var TC "Athena" forpligtet til at indgå en aftale med den kommunale enhedsvirksomhed "Tver" om at betale for forsyninger og refusion af omkostninger til vedligeholdelse og drift af bygningen. På grund af uenigheder, der opstod mellem parterne, blev en sådan aftale dog ikke indgået. På trods af dette brugte TC "Athena" lejede lokaler og forsyninger, og MUP "Tver" blev tvunget til at betale leverandører for disse tjenester.

MUP "Tver" indgav et krav til voldgiftsretten mod TC "Athena" om inddrivelse af uberettiget opsparede midler og renter til brug af andres midler. Kravet blev imødekommet, og TC "Athena" blev tvunget til at betale de tilsvarende beløb til MUP "Tver".

I dette tilfælde afholder udlejer ikke omkostningerne ved at betale for forsyninger til de lejede lokaler (bygninger). Udlejeren modtager leje, hvis beløb han inkluderer i indkomsten (afsnit 4 i artikel 250 eller artikel 249 i Den Russiske Føderations skattelov), og betaler også moms på det (artikel 146 i Den Russiske Føderations skattelov) , naturligvis forudsat at det er ham, der betaler disse skatter.

Hvis forpligtelsen til at betale for forsyninger i henhold til en lejeaftale for ikke-beboelseslokaler (bygning) overdrages til lejeren, kan disse omkostninger tages i betragtning af denne som en del af andre udgifter forbundet med produktion og (eller) salg pr. grundlag af dokumenter udstedt af tjenesteydere i henhold til stk. 10 s. 1 art. 264 Skattekodeks for Den Russiske Føderation.

Moms betalt som en del af forsyningsbetalinger til tjenesteudbydere kan fratrækkes af lejeren på de betingelser, der er fastsat i artikel 171 og 172 i Den Russiske Føderations skattelov (tilgængelighed af en faktura, dokumenter, der beviser betaling osv.).

Tredje mulighed.

I lejeaftalen fastsætter parterne, at lejer afholder udgifterne til forsyningsydelser, men udlejer foretager betalinger til forsyningsselskaber, og lejer kompenserer ham for udgifterne til disse ydelser ud fra et dokument (faktura) udstedt af udlejer.

I dette tilfælde betaler udlejer for forsyninger ud fra de fakturaer, som tjenesteyderne har udstedt til ham, hvorefter han igen udsteder en faktura til lejeren.

I en situation, hvor kun en del af udlejers plads (lokaler) er udlejet, bliver spørgsmålet om fordeling af brugsbetalinger mellem udlejers eget forbrug og lejernes forbrug vigtigt. Den ideelle mulighed i dette tilfælde er at installere separate målere til energi-, vand- og varmeforbrug, i henhold til aflæsningerne, hvoraf andelen af ​​forbrugsregninger, der falder på lejeren, bestemmes. Men det er ikke altid muligt, og i de fleste tilfælde bestemmes andelen af ​​forbrugsomkostninger, der kan henføres til lejer, ved beregning som forholdet mellem lejers beboelse og udlejers samlede rumfang.

Ved denne mulighed påhviler ansvaret for vedligeholdelse af ejendommen lejer. Udgifterne til betaling af forsyningsvirksomhed i den del, der kan henføres til lejede lokaler, er derfor ikke udgifter for udlejer, der reducerer beskatningsgrundlaget for indkomstskat, da udlejer ikke har hjemmel for deres gennemførelse.

Samtidig er kompensation for brugsudgifter, som udlejer har modtaget fra lejer, heller ikke indkomst, der skal medregnes i beskatningsgrundlaget for indkomstskat. Kompensation for forbrugsudgifter er en refusion af det beløb, som udlejer har afholdt. Det medfører ikke modtagelse af økonomiske fordele hos udlejer, derfor er det ikke indkomst, der skal tages i betragtning i skattemæssig henseende.

En lejer, der refunderer udlejer for udgifter til forsyningspligtydelser, har ret til at tage højde for størrelsen af ​​en sådan kompensation ved beskatning af overskud (punkt 8 i metodologiske anbefalinger til anvendelse af kapitel 25 "Organisatorisk indkomstskat" i skatteloven i Den Russiske Føderation, brev fra Skatteministeriet i Moskva dateret den 23. august 2002 N 26-12/39149 osv.). Man skal huske på, at alle sådanne udgifter skal dokumenteres med angivelse af de forbrugte ressourcer, helst både pengemæssigt og fysisk.

Dokumenter, der bekræfter lejers udgifter, vil være fakturaer fra forsyningsselskaber, en faktura udstedt af udlejer og lejers betalingsdokumenter (betalingsordrer, kvitteringer for PKO).

Driften af, at udlejer modtager kompensation for omkostningerne ved at betale for forsyninger, er ikke momspligtig, da der i dette tilfælde ikke er nogen kendsgerning, at udlejer har solgt varer, arbejder eller tjenesteydelser. Derfor har udlejer på den ene side ikke pligt til at fremvise moms til lejer til betaling og i overensstemmelse hermed udstede en faktura til ham. Men på den anden side, for at lejeren skal kunne fratrække den moms, der er indeholdt i prisen på forsyningsselskaber, har han brug for en faktura (artikel 169 i Den Russiske Føderations skattelov).

Med dette i betragtning er det i den nuværende situation efter vores opfattelse nødvendigt at handle som følger. Udlejer modtager en faktura fra leverandøren, som han registrerer i indkøbsbogen for mængden af ​​forsyninger, som han selv har forbrugt. Udlejeren viderefakturerer lejeren på dennes vegne for mængden af ​​forsyninger, som lejer har forbrugt. Udlejeren registrerer ikke denne faktura i sin salgsbog. Køber registrerer den modtagne faktura fra udlejer i købsreskontroen. Som følge heraf trækker både udlejer og lejer moms af de forsyninger, som hver af dem forbruge.

EKSEMPEL Organisation A (udlejer) udlejer ikke-beboelseslokaler til organisation B (lejer). Udlejer modtog en faktura fra forsyningsselskaber for betaling på RUB 60.000. Lejeren står for 50% af udgifterne til forsyningsselskaber.

Regnskab for udlejerorganisationen:

Debet 26 Kredit 60

25.000 gnid. - Udgifter til forsyningsvirksomhed, der forbruges af udlejer, afspejles;

Debet 19 Kredit 60

Debet 76/ "Afregninger med organisation B" Kredit 60

30.000 gnid. - lejers gæld til tilbagebetaling af omkostningerne (inklusive moms) af forsyninger vedrørende de lejede lokaler afspejles;

Debet 60 Kredit 51

60.000 rub. - leverandørens faktura for leverede forsyningsydelser er betalt;

Debet 68 Kredit 19

5000 rub. - Moms på forsyningsvirksomheder er fratrukket;

Debet 51 Kredit 76/ "Afregninger med organisation B"

30.000 gnid. - der blev modtaget midler fra lejer til at godtgøre udlejers udgifter til forbrugsregninger.

I dette tilfælde viderefakturerer organisation A, som nævnt ovenfor, for 30.000 rubler. (inklusive moms - 5000 rub.) organisation B.

Regnskab for lejerorganisationen:

Debet 26 Kredit 76/ "Afregninger med organisation A"

25.000 gnid. - lejers gæld for forbrugsregninger er påløbet;

Debet 19 Kredit 76 "Afregninger med organisation A"

5000 rub. - Moms på forsyningsvirksomheder afspejles;

Debet 76 "Afregninger med organisation A" Kredit 51

30.000 gnid. - midler blev overført til udlejeren for at godtgøre hans udgifter til forsyningsregninger;

Debet 68 Kredit 19

5000 rub. - Moms af forsyninger kræves fradrag baseret på den modtagne faktura fra udlejer.

Alle, der bor i private huse eller lejligheder, skal betale forbrugsregninger. Det gælder også for private virksomheder. Ved udlejning skal lejer også betale de samme forsyninger. I dette tilfælde underskriver lejer ofte en lejeaftale med udlejer, hvori der er fastsat en klausul om tilbagebetaling af forsyninger.

Kære læsere! Artiklen taler om typiske måder at løse juridiske problemer på, men hver sag er individuel. Hvis du vil vide hvordan løse præcis dit problem- kontakt en konsulent:

ANSØGNINGER OG OPKALD ACCEPTERES 24/7 og 7 dage om ugen.

Det er hurtigt og GRATIS!

Hvad er inkluderet

Hjælpeprogrammer omfatter:

• Vand;
• Elektricitet;
• Fjernelse af affald;
• Kloakering;
• Centralvarme.

Disse tjenester leveres af forskellige virksomheder. Deres omkostninger kan variere afhængigt af placering og mængden af ​​brug.

Betaling

Betaling sker på flere måder:

• Du kan selv betale.
• Inkluder betaling i lejeprisen.

Hver person bestemmer selv, hvilken mulighed der skal vælges, og det er beskrevet i kontrakten, når den udformes.

En rentabel mulighed, hvor alle forbrugsbetalinger foretages af lejeren. Det er fordelagtigt ved, at betalingen sker med nøjagtige beløb og uden ekstra afgifter. Selve betalingsmetoden er også valgfri. Generelt er det ikke anderledes end almindelig skattebetaling.

Giver du alle bekymringerne om betaling til udlejer, slipper lejeren for flere bekymringer. Ved kontraktindgåelse og valg af denne betalingsmulighed er der også en afklaring vedrørende indregning af beløbet for forsyninger i lejeprisen.

En af mulighederne er, når udlejer hver måned tilføjer mængden af ​​forsyninger til lejeprisen, så det månedlige beløb ikke er konstant. Denne mulighed er ikke kun egnet i tilfælde, hvor betalinger foretages hver måned, men hvis lejen betales forud i flere måneder eller endda et år forud, vælges en anden mulighed.

Du kan sætte et fast beløb under hensyntagen til, at det vil være nok til at betale for forsyninger og for selve huslejen. I dette tilfælde kan udlejer få fordel, hvis forbrugsregningerne betales for et mindre beløb. Den eneste fordel for lejeren er elimineringen af ​​bekymringer om at betale for forsyninger og evnen til at betale på forhånd.

En separat metode omfatter det tilfælde, hvor alle ydelser undtagen for eksempel elektricitet betales af udlejer. Lejer betaler for el. Der er mange grunde til, at denne metode kan vælges.

En af de slående årsager er de høje omkostninger til el, og lejeren ønsker ikke at betale en ekstra procentdel af momsen, hvilket tvinger ham til det.

Den mest almindelige mulighed er at betale i kassen hos den virksomhed, der ansætter tjenerne. Hver betaling foretages separat, og det vil tage noget tid at betale for alt, fordi disse virksomheder ikke ligger i samme gade.

I øjeblikket praktiserer mange banker at betale for næsten alle forsyningstjenester i netbanker. Det giver en god tidsbesparelse, men det tager bankerne ikke selv en stor procentsats for. Betaling sker ret hurtigt, hvis der er internetforbindelse.

Penge i det angivne beløb overføres fra kortkontoen. Det er også værd at bemærke, at checken i dette tilfælde sendes elektronisk til betalerens post.

Omkostningsberegning

Afhængigt af ejendomstypen beregnes omkostningerne ved hjælp af lidt forskellige beregninger.

Hovedtyper af fast ejendom:

• Privat hus - i det er beregningen baseret på måleraflæsninger for de leverede forsyninger. I øjeblikket bestemmer målere nøjagtigt størrelsen og mængden af ​​tjenester, der ikke er givet, hvilket gør denne mulighed rentabel og retfærdig ved beregning af omkostninger. Hvis der ikke er sådanne enheder, accepteres et standard fast beløb, som bestemmes af husets størrelse og antallet af mennesker, der bor.
• Lejlighedsbygning, lejlighed - i dette tilfælde udføres beregningen af ​​hele huset på samme måde som et privat hus. Hvis en bestemt lejlighed har en måler, ligner dette også et privat hus. For lejligheder, der ikke har en computerenhed, bestemmes omkostningerne som følger: fra beløbet for hele lejlighedsbygningen trækkes det beløb, der betales af ejerne af lejligheden med målere. Det resulterende beløb divideres med antallet af lejligheder uden måler. Beløbet er således ikke fast og er forskelligt hver måned.
• For private virksomheder, hvor der er målere, ændres intet, og i deres fravær adskiller de faste takster sig simpelthen i størrelse.

Video: Driftsomkostninger

Processen med tilbagebetaling af forsyningsselskaber i henhold til en lejeaftale

Hvis en person bor i et lejet hus eller lejlighed, yder han refusion for forsyninger i henhold til en lejeaftale, som indeholder en klausul om betaling af forsyninger. Da en sådan aftale har retskraft fra underskrivelsesperioden, kan manglende overholdelse af den af ​​en af ​​parterne medføre dårlige konsekvenser.

Aftalen kan opsiges før tid, og visse konsekvenser af manglende overholdelse af aftalevilkårene kan blive genstand for en retssag.

Der er også sanktioner, der gælder i situationer med forsinket betaling af de krævede beløb for at kompensere for omkostningerne ved at betale forsyningsydelser leveret til det aftalte tidspunkt. Det er bestemt af Ruslands civile lovbog.

Hvad skal du overveje, når du skriver en kontrakt?

Aftalen træder i kraft, når den er oprettet og underskrevet af begge parter. Der står:

• Udlejers og lejers rettigheder og forpligtelser.
• Omkostningerne ved de leverede tjenester, deres månedlige gebyr. Betalingsperiode.
• Sanktioner for manglende opfyldelse af nogen klausuler i kontrakten eller forsinkelse i opfyldelse.

I mangel af nogen klausuler tages der hensyn til lovgivningen i den givne region, hvis nogen, men generelt betragtes dette som en fejl i kontrakten og kan fortolkes forskelligt afhængigt af situationen.

Kontrakten har retskraft, hvilket giver juridisk grundlag for at appellere overtrædelser af kontrakten til en dommer. Det begynder fra det øjeblik, hvor begge parter underskriver. Selve kontrakten opbevares i to eksemplarer, for udlejer og lejer, og tabes kontrakten på begge sider, bortfalder kontraktens kraft.

Hvis det bliver fundet efter nogen tid, så løses de opståede problemer i mange situationer gennem retten, hvis de under forundersøgelsen ikke fandt en måde, der var egnet for alle til at løse problemet.

Ved udarbejdelse af en aftale om forsyningsvirksomhed, hvis lejer vælger udlejers betalingsmetode, tages følgende forhold i betragtning:

• Nuværende omkostninger til forsyningsvirksomheder;
• Betalingsmetode;
• Betalingsperiode;
• momsprocent.

Der bør også være beskrivelser af de to parters handlinger, når forsyningspriserne stiger eller falder

Et særskilt punkt er det faktum, at hvis lejeren har fordele for forsyningsselskaber, så forbliver de også ved betaling gennem udlejer. Dette punkt er angivet i kontrakten, og alle nødvendige dokumenter er knyttet til det

Hvis lejeren selv ønsker at betale, skal dette angives i kontrakten. Udlejer er således ikke ansvarlig for manglende betaling eller forsinkelse i betaling af forsyninger.

Tillægsaftale

For at tilbagebetale forbrugsregninger laves der nogle gange en ekstra aftale. Fordelen ved denne handling er, at emnet forsyningsgodtgørelse er bedre dækket. Denne tillægsaftale er vedlagt lejeaftalen.

Den indeholder følgende elementer:

• Kontrakt tid;
• Betalingsmetode for forsyningsvirksomheder;
• Forpligtelser og rettigheder for de to parter i kontrakten;
• Straffe for overtrædelser.

En tillægsaftale har samme retskraft som en almindelig aftale. Det skal opbevares et sikkert sted, hvor det vil være svært at miste det. Den skal også beskyttes mod røvere og ting, der kan beskadige den.

moms

Hvis udlejer er ansvarlig for tilbagebetalingen, så pålægges disse ydelser moms, hvilket gør udgiften til denne ydelse dyrere.

Momsprocenten er ikke konstant, og prisen ændres afhængigt af betalingstidspunktet for forsyninger.

Privilegier

Fordele giver en rabat på omkostningerne ved enhver service eller køb.

Fordele for forsyningstjenester ydes til følgende kategorier af borgere:

• Uarbejdsdygtige borgere. Rabatten afhænger af personkategorien. For eksempel får handicappede i den første gruppe rabat på tv og radio. Den anden gruppe får fordele i form af gratis brug af telefon, tv og radio.
• Veteraner får alt fra 50 % rabat på forsyningsselskaber til 50 % rabat på husbetalinger.
• Pensionister. De modtager et tilskud, hvis størrelse afhænger af mange faktorer.
• Store familier får 50 % rabat på forsyninger samt gratis rejser med offentlig transport.
• Enlige mødre får også 50 % rabat på forsyninger.

Nogle fordele er kun tilgængelige under visse omstændigheder og gælder muligvis ikke for lejede boliger.

Regnskabsposter

Hvis udlejningsydelser leveres af en virksomhed frem for en enkeltperson, skal den månedlige opgørelse over finansiel stilling angive alle beløb, der er angivet i aftalen. Hvis levering af udlejningstjenester er en standardaktivitet i virksomheden, registreres det i rapporten som en almindelig indkomsttype for organisationen.

Ellers er disse indkomster inkluderet i afsnittet om ikke-standardindkomst, og der fokuseres mere på dem.

»Nr. 10 for 2011

Typisk indgås kontrakter med forsyningsselskaber af ejeren af ​​lokalerne. Hvis lokalerne udlejes, kompenserer lejerne udgifterne til de forsyninger, de forbruger, til udlejer. Lad os overveje, i hvilke tilfælde lejeren har ret til at fradrage den "indgående" moms, der er inkluderet i omkostningerne til forsyninger 1.

Artiklen omhandler ikke proceduren for udstedelse af fakturaer og beregning af moms i en situation, hvor udlejer anvender et forenklet beskatningssystem.

Som en generel regel bærer ejeren af ​​ejendom byrden for dens vedligeholdelse (artikel 210 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Men ved overførsel af ejendom til leje, opretholdelse af den i god stand og udførelse af de tilsvarende udgifter tildeles lejeren (artikel 616 i Den Russiske Føderations civile lov). Udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen kan meget vel omfatte forbrugsbetalinger (for el, vandforsyning, kloakering, varme) og udgifter til andre lignende ydelser (telefoni, internet, rengøring, sikkerhed osv.).

Det er nødvendigt, at lejers forpligtelse til at tilbagebetale forsyninger og lignende tilskudsberettigede ydelser dokumenteres. Dette kan gøres på flere måder:

• inkludere omkostningerne til forsyningsselskaber i lejen;
• inden for rammerne af lejeaftalen eller en separat aftale, sørge for refusion af forsyningsselskaber (uden inklusion i lejeprisen);
• indgå en mellemmandsaftale om, at udlejer kan købe forsyninger til lejer.

Lad os se på hver af disse metoder mere detaljeret.

Udgifterne til forsyninger er inkluderet i lejen

Med denne metode inkluderer lejen i lejeaftalen allerede forbrugsregninger. Derudover er der to muligheder for at beregne lejeprisen.

Første mulighed: Det månedlige beløb for leasingydelser er fast (ændres ikke i løbet af leasingaftalen). Denne mulighed er den enkleste, men den har visse ulemper. I dette tilfælde tages der faktisk ikke højde for ændringen i mængden af ​​forbrugt energi. Samtidig afhænger energiforbruget af sæsonbestemthed og udstyrsbelastning. For eksempel stiger brugen af ​​kølevæsker i den kolde årstid. Med kortere dagslys stiger prisen på forbrugt elektricitet. Derudover tager faste beløb ikke højde for udstyrsbelastning. Derfor er det med denne mulighed vanskeligt på forhånd at fastlægge størrelsen af ​​"forsyningsselskaberne" på et sådant niveau, at det passer begge parter i lejeaftalen: det er ikke uoverkommeligt højt for lejeren og forårsager ikke tab for lejeren. udlejer. Af samme grund kan skattemyndighederne have krav vedrørende den økonomiske begrundelse for en sådan opgørelse af huslejeudgiften.

Så det er at foretrække anden mulighed, når lejen for lokaler består af to dele: konstant og variabel. Den konstante del er fast og repræsenterer et gebyr for brug af lejet plads. Den variable del består af omkostningerne til elektricitet, vandforsyning, andre forsyningsselskaber og lignende ydelser, som faktisk forbruges af lejeren, og beregnes ud fra leverandørorganisationernes tariffer. Derefter skal lejeaftalen specificere proceduren for beregning af den variable del af lejen:

• eller i henhold til måleraflæsninger (hvis muligt);
• eller ved beregning (f.eks. i forhold til det lejede areal).

Ved udgangen af ​​hver måned udarbejder udlejer en beregning af de ressourcer, som lejer har forbrugt, på grundlag af hvilken der udfærdiges en serviceacceptattest. Formen for denne beregning kan angives i kontrakten som bilag. Bemærk venligst: efter den føderale skattetjenestes mening, angivet i punkt 1 i brev nr. ShS-22-3/86@ dateret 02/04/2010 (i det følgende benævnt brev fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ShS-22-3/86@), er acceptcertifikatet for serviceleje et primært dokument, der bekræfter forbruget af tjenester og er grundlag for at udstede en faktura. Derfor anbefaler vi, at der udarbejdes lejelove, ellers vil lejeren have skattemæssige risici ved at anvende fradraget af "indgående" moms. Leasingaftalen kan indeholde bestemmelser om, at udlejeren er forpligtet til at vedhæfte kopier af de leverede organisationers fakturaer til beregningen og serviceacceptattesten.

Udlejeren udsteder en faktura til lejeren for hele lejebeløbet (klausul 3 i artikel 168 i Den Russiske Føderations skattelov). Samtidig er det ikke nødvendigt at fremhæve i en separat linje mængden af ​​forsyningsbetalinger, som er en variabel del af lejen, i fakturaen (breve fra Ruslands finansministerium dateret 19. september 2006 nr. 03 -06-01-04/175 og Ruslands føderale skattetjeneste nr. ShS-22-3/86@ ).

Fremgangsmåde for beregning af moms

Hvordan man beregner moms, hvis kontrakten indeholder faste og variable (yderligere) dele af lejen, er angivet i punkt 1 i brev nr. ShS-22-3/86@ fra den russiske føderale skattetjeneste.

Udlejer udsteder en faktura til lejeren senest fem kalenderdage, regnet fra datoen for levering af ydelsen. Ydermere er leveringsdagen den sidste dag i måneden. Bemærk venligst: udlejeren fastsætter momsgrundlaget ud fra lejebeløbet, bestående af hoved- og ekstradele. Som følge heraf har han ret til at anvende skattefradrag for "indgående" moms, som blev præsenteret for ham af leverandørorganisationer, når de købte forsyninger inkluderet i lejen som dens variable del.

Lejer udlejer kan på baggrund af serviceacceptbeviset og en korrekt udført faktura fradrage ”indgående” moms vedrørende såvel den variable som den faste del af lejen. Lad os huske på, at de generelle regler for anvendelse af skattefradrag er foreskrevet i stk. 2 i artikel 171 og stk. 1 i artikel 172 i Den Russiske Føderations skattelov. Denne ordning med forsyningsbetalinger er den sikreste ud fra et skattemæssigt synspunkt.

Eksempel 1

Sfera LLC udlejer en del af sine lokaler til lejeren Pyramid LLC. Den resterende del af lokalerne benyttes af ejeren selv. I henhold til vilkårene i lejeaftalen er størrelsen af ​​leasingydelserne fastsat som følger:

• konstant del - omkostningerne ved tjenester til at levere ejendom til leje er 11.800 rubler. om måneden (inklusive moms 1800 rub.);
• den variable del er omkostningerne til forsyninger, som lejer forbrugte.

I aftalen er det fastsat, at den variable del af lejen fastsættes ved beregning. Beregningen er baseret på tarifferne for forsyningstjenesteudbydere.

Ifølge regnskaberne fra de leverede organisationer udgjorde de samlede udgifter til forsyninger til lokalerne for maj 2011 5.900 rubler. (inklusive moms 900 rub.). Sfera LLC's revisor beregnede andelen af ​​forsyninger, der forbruges af lejeren - den variable del af lejen for maj 2011 er lig med 3.540 rubler. (inklusive moms 540 rub.). På baggrund af beregningen fik lejer udstedt et acceptbevis for ydelser og ydelser, dateret den 31. maj 2011, på 15.340 RUB. (11.800 RUB + 3.540 RUB), inklusive moms 2.340 RUB. (1800 gnid. + 540 gnid.). De anførte dokumenter angiver: "Tjenester til levering af ejendom til leje i maj 2011", ledsaget af en beregning af distributionen af ​​forsyningsselskaber og kopier af dokumenter fra leverandørorganisationer. Udgiften til den variable del af lejen er ikke fremhævet som en særskilt linje i fakturaen.

I maj 2011 beregnede udlejeren moms på salg af tjenesteydelser i mængden af ​​2.340 rubler og fratrak moms i mængden af ​​900 rubler. (baseret på korrekt udførte fakturaer modtaget fra forsyningsselskaber). I udlejerens skatteregnskab i samme måned er lejebeløbet eksklusive moms 13.000 rubler. (15.340 RUB – 2.340 RUB) er inkluderet i indtægterne, og udgifterne inkluderer forsyningsomkostninger på 5.000 RUB. (5900 rub. – 900 rub.).

I maj 2011 accepterede lejeren til fradrag den "indgående" moms på forsyningsvirksomheder i et beløb på 2.340 rubler og inkluderede 13.000 rubler i udgifter i skatteregnskabet. (afsnit 5, stk. 1, artikel 254, afsnit 10 og afsnit 49, stk. 1, artikel 264 i Den Russiske Føderations skattelov).

Refusion af brugsudgifter er ikke inkluderet i lejen

En ret almindelig situation er, når forsyninger ikke er inkluderet i lejen, det vil sige, når lejen er et konstant beløb, og udgifterne til forsyninger kompenseres særskilt af lejeren. Endvidere kan kompensation ske både på baggrund af en særskilt bestemmelse i lejeaftalen og efter en selvstændig aftale. Udlejeren kan afspejle det månedlige godtgørelsesbeløb for forsyningsudgifter i en særlig lov (eller i en lov om levering af udlejningstjenester) udstedt til lejeren i overensstemmelse med leverandørorganisationernes fakturaer. Proceduren for udarbejdelse af dokumenter skal specificeres i kontrakten.

Lad os finde ud af, hvordan moms beregnes af parterne ved hjælp af denne metode til kompensation for forsyningsselskaber.

Forklaringer fra den føderale skattetjeneste i Rusland - der er to mulige muligheder for at beregne skattegrundlaget for moms

I overensstemmelse med punkt 2 i brevet fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ШС-22-3/86@, tager udlejeren ikke hensyn til kompensation for omkostningerne ved at vedligeholde de lejede lokaler, når beskatningsgrundlaget for moms bestemmes. Men kun på betingelse hvad er erstatning ikke inkluderet i lejen og opkræves hos lejer uden moms. Nogle gange fortolkes stk. 2 i dette brev som et fuldstændigt forbud for udlejer at tildele moms af størrelsen af ​​kompensation for forbrugsudgifter ud over lejen, som manglende mulighed for at udstede en faktura for erstatningsbeløbet, og for lejer at acceptere denne moms som fradrag. En sådan konklusion følger dog ikke af det pågældende brev. Stk. 2 angiver nemlig kun, at udlejer ikke medregner kompensation for forsyningsomkostninger (ud over lejen) i momsgrundlaget, kun hvis der ikke fordeles moms med størrelsen af ​​denne kompensation i overensstemmelse med kontraktens vilkår og loven for forsyningsvirksomheder (udarbejdet af udlejer på grundlag af fakturaer fra leverandørorganisationer). Og så vil han ikke kunne udstede en faktura til lejeren med tildelt moms, hvilket betyder, at lejer ikke har ret til skattefradrag.

Så ifølge brevet fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ШС-22-3/86@, blev udlejeren leveret ret til at vælge i en situation, hvor der betales tilbagebetaling af forbrugsregninger ud over huslejen:

• ikke allokere moms på kompensationsbeløbet for forsyningsvirksomheder og ikke inkludere det i momsbeskatningsgrundlaget;
• henføre moms af kompensationsbeløbet og i overensstemmelse hermed tage hensyn hertil ved opgørelsen af ​​beskatningsgrundlaget for moms.

Erstatning indgår ikke i udlejers momsgrundlag. I den aftale og handling, i henhold til hvilken forsyningsregninger omfaktureres, er det nødvendigt at angive det fulde erstatningsbeløb med den præcisering, at den er opkrævet uden moms. Fakturaer modtaget fra forsyningsselskaber udlejer afspejler i købsbogen kun den del, han forbrugte. "Indgående" moms relateret til ressourcer brugt af lejer afspejles ikke i udlejers købsbog og accepteres ikke til fradrag 2.

Da udlejer angiver erstatningsbeløbet i loven for brugsudgifter uden at tildele moms og ikke udsteder en faktura, lejer Der er ikke ret til at fradrage moms af refusionsbeløbet for forsyningsydelser. Har lejeren ret til at reducere den skattepligtige fortjeneste med hele kompensationsbeløbet, da det omfatter beløbene for "indgående" moms, som forsyningsselskaberne fremlægger til udlejeren?

I brev af 27. december 2007 nr. 03-03-06/1/895 bemærkede det russiske finansministerium, at lejer ikke kan medregne den angivne moms i skatteregnskabsudgifter. Også selvom udlejer ikke har indregnet moms i erstatningsbeløbet. Denne holdning er kontroversiel, men ikke desto mindre vil lejeren have skattemæssige risici ved at medregne de angivne momsbeløb i udgifter, der reducerer den skattepligtige fortjeneste.

Eksempel 2

Sphinx LLC lejer en del af bygningen af ​​Pharaoh LLC. Lejebeløbet er 23.600 rubler. månedligt (inklusive moms 3600 rub.). Lejeaftalen foreskriver, at Sphinx LLC er forpligtet til at kompensere udlejer månedligt for forbrugsregninger; erstatningsbeløbet opkræves uden tildeling af merværdiafgift. Derudover er udlejer forpligtet til at genudsende fakturaer modtaget fra leverandørorganisationer til lejer i forhold til de forsyningsydelser, som denne forbrugte. Udlejer angiver størrelsen af ​​erstatningspligtige udgifter i loven uden moms og udsteder heller ikke fakturaer.

I maj 2011 udgjorde de samlede omkostninger ved forsyninger til bygningen 8.260 rubler. (inklusive moms 1260 rubler), hvoraf tjenester beløber sig til 3540 rubler. forbrugt af udlejer, og i mængden af ​​4720 rubler. - lejer. I slutningen af ​​maj 2011 afleverede Pharaon LLC følgende dokumenter til lejeren:

• serviceacceptcertifikat, som afspejler to elementer: "Tjenester til levering af ejendom til leje i maj 2011 - 23.600 rubler, inklusive moms 3.600 rubler." og "Kompensation for forbrugte forsyninger for maj 2011 - 4.720 rubler, ikke underlagt moms", en beregning af fordelingen af ​​forsyningsbetalinger og kopier af dokumenter fra leverandørorganisationer er vedhæftet loven;
• faktura for tjenester til at levere ejendom til leje i maj 2011 for et samlet beløb på 23.600 rubler. (inklusive moms 3.600 rubler).

I maj 2011 beregnede udlejeren moms på salg af tjenester i mængden af ​​3.600 rubler og fratrak "input" moms på ydelser fra leverandørorganisationer i mængden af ​​540 rubler. (3.540 RUB ÷ 118 × 18). I skatteregnskabet afspejlede han i indkomst lejen uden moms - 20.000 rubler, kompensation for forsyningsregninger - 3 - 4.720 rubler, i udgifter - udgifterne til forsyningsregninger i mængden af ​​7.720 rubler. (8260 rub. – 1260 rub. + 4720 rub. ÷ 118 × 18).

I maj 2011 fratrak lejeren mængden af ​​"input" moms på lejebetalinger i et beløb på 3.600 rubler, og i skatteregnskab inkluderet i udgifterne lejeudgifter - 20.000 rubler, kompensation for forbrugsregninger - 4.000 rubler. (4720 rub. – 720 rub.). Efter anbefalingerne fra det russiske finansministerium tog han ikke hensyn til den "indgående" moms på forsyningsregninger ved beregning af indkomstskat.

Den overvejede metode er ikke til gavn for lejeren, da denne mister retten til at fradrage "indgående" moms på forsyningsvirksomheder, og når en sådan moms er inkluderet i udgifterne, opstår der yderligere skatterisici.

Erstatningen medregnes af udlejer i momsgrundlaget. I dette tilfælde skal du, når du beregner moms og udsteder dokumenter, blive vejledt af punkt 1 i brevet fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ШС-22-3/86@. I kontrakt og skøde skal erstatningsbeløbet angives inklusive moms. Så vil udlejer kunne udstede en faktura 4 til lejer for forsyninger, og lejer vil kunne anvende skattefradrag.

Eksempel 3

Lad os bruge betingelsen i eksempel 2. Lad os antage, at kompensation for forbrugsregninger opkræves hos lejer med tildeling af moms. Dette fremgår desuden direkte af kontrakten, ligesom udlejer udsteder en tilsvarende faktura med moms inkl.

I slutningen af ​​maj 2011 afleverede Pharaon LLC følgende dokumenter til lejeren:

• serviceacceptcertifikat, som afspejler to elementer: “Tjenester til at levere ejendom til leje i maj 2011 - 23.600 rubler. (inklusive moms 3600 rubler)" og "Kompensation for forbrugte forsyninger for maj 2011 - 4720 rubler. (inklusive moms 720 rubler)." Loven er ledsaget af en beregning af fordelingen af ​​forsyningsbetalinger og kopier af dokumenter fra leverandørorganisationer;
• fakturaer for tjenester til levering af ejendom til leje i maj 2011 for et samlet beløb på 23.600 rubler. (inklusive moms på 3.600 rubler) og til tilbagebetaling af forbrugsregninger på 4.720 rubler. (inklusive moms 720 rub.).

I maj 2011 beregnede udlejeren moms på salg af tjenester til et beløb på 4.320 rubler. (3600 rubler + 720 rubler), accepteret til fradrag af "input" moms på ydelser fra leverandørorganisationer i mængden af ​​1260 rubler. I skatteregnskabet afspejlede han lejen i indkomst uden moms - 20.000 rubler. og kompensation for forbrugsregninger uden moms - 4.000 rubler. (4720 rubler - 720 rubler), udgifter inkluderer forbrugsregninger på 7000 rubler. (8260 rub. – 1260 rub.).

I maj 2011 accepterede lejeren for fradrag beløbet for "input" moms præsenteret på lejebetalinger - 3.600 rubler. og til refusion af forsyninger - 720 rubler. Og i skatteregnskab inkluderede jeg udgifterne til husleje i udgifterne - 20.000 rubler. og størrelsen af ​​kompensation for forsyningsregninger - 4000 rubler.

Voldgiftsretternes stilling

Lovligheden af ​​lejers fradrag af "indgående" moms på forsyningsvirksomheder, selvom erstatningsbeløbet ikke er inkluderet i lejen, bekræftes ligeledes af voldgiftsretterne.

Positiv voldgiftspraksis udviklet efter offentliggørelsen af ​​afgørelser fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 25. februar 2009 nr. 12664/08 og dateret 10. marts 2009 nr. 6219/08. Forresten blev Ruslands føderale skattetjeneste også styret af disse retsafgørelser i punkt 1 i brev nr. ШС-22-3/86@.

I den situation, der blev behandlet i den første retsafgørelse, var der i lejeaftalen forudsat refusion af forsyninger ud over lejen, i den anden situation blev der underskrevet en særskilt aftale mellem lejer og udlejer, som foreskrev betaling for forbrugt energi (samt vederlag for leje af udleverede elektriske netværk, apparater og installationer).

Udlejere genudstedte til lejer fakturaer fremlagt af leverandørorganisationer, hvor momsbeløb blev fremhævet som en separat linje. Udlejere betalte deres regninger til forsyningsselskaber. På baggrund af disse fakturaer accepterede lejere fradrag for "indgående" moms på forsyningsselskaber.

Skattemyndigheder anerkendte lejernes skattefradrag i form af "indgående" moms relateret til forsyningsbetalinger som ulovlige, da udlejere ikke havde ret til at udstede fakturaer for forsyningstjenester. Da der er refusion af ydelser (og ikke salg), er disse udgifter ifølge inspektørerne ikke relateret til lejebetalinger og er ikke momspligtige. Derudover var udlejerne ikke de leverede organisationer, og det var ikke dem, der rent faktisk leverede ressourcerne til lejerne.

Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol tog skatteydernes parti i begge afgørelser, der var under overvejelse. Ifølge retten er forsyningsselskaber uløseligt forbundet med levering af udlejningsydelser (der som hovedregel anerkendes som momspligtige transaktioner), og faktisk er tilbagebetalingen af ​​forsyningsydelser en variabel del af lejen. . Lejere havde derfor fuld ret til at fradrage beløbet for "indgående" moms på forbrugsregninger, som ifølge aftalevilkårene ikke er inkluderet i lejen.

Efter frigivelsen af ​​disse afgørelser holder domstolene i regionerne sig til holdningen fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol. Eksempler på retsafgørelser til fordel for fradrag af momsbeløb fra lejeren af ​​forsyningsomkostninger, der er refunderet ud over huslejen, er afgørelser fra Federal Antimonopoly Service i Volga-Vyatka District dateret 23. november 2009 nr. A17-7511/2008 5 , Federal Antimonopoly Service i det vestsibiriske distrikt dateret 28. april 2010 nr. A45-8185/2009, FAS Moskva-distriktet dateret 12. oktober 2010 nr. KA-A40/11806-10, dateret 16. december 2004 nr. KA-A /14059-09, FAS Northwestern District dateret 24. august 2010 nr. A56-44025/ 2009, Federal Antimonopoly Service i North Caucasus District dateret 27/04/2010
nr. A32-24396/2007-12/363-2009-58/218, nr. A53-6624/2008 dateret 20. november 2009, Federal Antimonopoly Service of the Central District dateret 3. september 2009 nr. A09-10082/20082/2009 , etc.

Betaling af forsyninger baseret på en mellemmandsaftale med udlejer

Der er en tredje måde at behandle kompensation for forbrugsregninger på. Det er diskuteret i afsnit 2 i afsnit 3 i brevet fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ШС-22-3/86@. Udlejer og lejer har således ret til at indgå en formidlingsaftale (eller), hvorefter udlejeren optræder som mellemmand ved lejerens køb af forsyninger og andre lignende ydelser. I henhold til sådanne aftaler varetager leasinggiver leasingtagers interesser i forhold til forsyningsorganisationer. Efterfølgende viderefakturerer udlejer som mellemmand modtaget fra forsyningsudbydere til lejer med tilførsel af momsbeløb hertil.

Klausul 6 i informationsskrivelsen fra Præsidiet for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol dateret den 17. november 2004 nr. 85 angiver, at en transaktion gennemført før etableringen af ​​forbindelser i henhold til en kommissionsaftale ikke kan anerkendes som afsluttet i henhold til instruktionerne af rektor. Som hovedregel indgås kontrakter med leverandørorganisationer af udlejer, inden der indgås mellemliggende aftaler med lejere. Opstår der skatterisici i forbindelse med ovenstående udtalelse fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol? I en lignende situation, behandlet i resolutionen fra Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District dateret den 26. oktober 2009 nr. A03-10350/2007, nægtede skattemyndigheden at fratrække den "indgående" moms på forsyningsselskaber til lejeren. Ifølge skattemyndighederne kan elforsyningsaftalen mellem udlejer og den leverede organisation ikke anses for indgået i henhold til en agenturaftale mellem udlejer og lejer. Retten afviste dette argument fra tilsynet, da kontrakten med den leverede organisation i den omtvistede periode var gyldig (forlænget), lejeaftaler og agenturaftaler ikke blev erklæret ugyldige på den foreskrevne måde, elektricitet blev leveret til skatteyderen, blev aktiveret og betalt af det. Beslutningen blev truffet til fordel for skatteyderen.

Uanset typen af ​​mellemmandsaftale skal lejeren betale vederlag til formidleren for sine tjenester på den måde, der er fastsat i aftalen (artikel 991 og 1006 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Og den formidlende udlejer er forpligtet til at beregne moms på omkostningerne ved formidlingsgebyret (klausul 1 i artikel 156 i Den Russiske Føderations skattelov). Den aftale, der er indgået mellem lejeren og udlejeren, skal overholde kravene til mellemmandsaftaler i henhold til civilret (kapitel 51 og 52 i Den Russiske Føderations civile lovbog).

Aftalen foreskriver således nødvendigvis, at kommissionæren eller agenten (også kendt som udlejeren) påtager sig på vegne af den anden part (i dette tilfælde lejeren) at betale for forsyningsydelser på egne vegne, men for regning af rektor eller rektor.

Merværdiafgift for udlejer og lejer

Udlejer beregner moms af udgiften til husleje og af størrelsen af ​​dennes mellemvederlag. Den omfatter ikke refusionsbeløbet for forsyningsvirksomheder i momsgrundlaget. Udlejer har kun ret til at fradrage moms af den del af forsyningen, som han selv har forbrugt.

Efter at have modtaget dokumenter fra de leverede organisationer, der bekræfter omkostningerne til forsyningsselskaber og de tilsvarende fakturaer, udsteder udlejeren en faktura, der angiver mængden af ​​ressourcer, som lejeren har forbrugt. Fakturaen registreres af udlejer kun i fakturakladden. Lejeren registrerer denne faktura i både den modtagne fakturakladde og købsreskontroen.

Hvordan man udsteder fakturaer for mellemliggende transaktioner er forklaret i brevet fra den føderale skattetjeneste i Rusland dateret 02/04/2010 nr. ШС-22-3/85@. Den mellemliggende udlejer skal ved udstedelse af en faktura for størrelsen af ​​forsyningsbetalinger i linje 1 angive datoen for fakturaen, svarende til datoen for den faktura, der er udfærdiget af den leverede organisation. Linje 2, 2a og 2b i dette dokument angiver navnet og placeringen af ​​forsyningstjenesteudbyderen i overensstemmelse med de indgående dokumenter, dens skatteidentifikationsnummer og kontrolpunkt.

Derudover udsteder udlejer fakturaer til lejer for husleje og kurtage med tildeling af moms i dem, udarbejder de tilsvarende posteringer i journalen over udstedte fakturaer og i salgsbogen.

Lejer i henhold til almindelig fastlagt procedure, registrerer ovenstående fakturaer i journalen over modtagne fakturaer og i indkøbsbogen. Derudover har lejeren, efter at have modtaget korrekt udførte fakturaer fra udlejer, ret til at fradrage det momsbeløb, der er opkrævet på lejeudgiften, på mængden af ​​forbrugte forsyninger og på omkostningerne til mellemvederlag, men med forbehold af den obligatoriske kravene i stk. 2 i artikel 171 og stk. 1, artikel 172 i Den Russiske Føderations skattelov.

Eksempel 4

Alpha LLC lejer lokaler af Omega LLC. Lejebeløbet er RUB 25.960. om måneden (inklusive moms 3960 rub.). Derudover indgik parterne en agenturaftale, hvorefter Omega LLC på egne vegne, men i Alpha LLCs interesser og på bekostning, køber forsyningsselskaber fra specialiserede organisationer. For dette betaler lejeren udlejeren et månedligt agenturgebyr på 9.440 rubler. (inklusiv moms RUB 1.440). I maj 2011 udgjorde de samlede omkostninger til forsyninger til lokalerne 16.520 rubler. (inklusive moms 2520 rub.). I overensstemmelse med beregningen er omkostningerne ved ressourcer, der forbruges af lejeren, 10.620 rubler. (inklusive moms 1620 rubler), andre udgifter er udlejerens omkostninger.

I slutningen af ​​maj 2011 udstedte udlejer tre fakturaer: for udlejningsydelser, for udgifter til forsyninger betalt for lejeren og for mellemmandsgebyrer. Omega LLC udarbejdede også en agentrapport for en given måned og vedhæftede den kopier af fakturaerne fra leverandørorganisationerne og en beregning af de ressourcer, lejeren forbrugte.

Udlejeren beregnede moms på salg (leje og mellemlægsgebyrer) til et beløb på 5.400 rubler. (3960 rubler + 1440 rubler), accepteret til fradrag af den "indgående" moms på forsyninger forbrugt af ham selv i mængden af ​​900 rubler. (2520 rub. – 1620 rub.). I skatteregnskab udgjorde indkomsten for Omega LLC 30.000 rubler. (25.960 RUB – 3.960 RUB + 9.440 RUB – 1.440 RUB), og udgifter - 5.000 RUB. (16.520 rubler - 10.620 rubler - 900 rubler).

Lejeren accepterede til fradrag af den "indgående" moms på husleje, formidlergebyrer og overfakturerede forsyningsomkostninger i det samlede beløb på 7.020 rubler. (3960 rubler + 1620 rubler + 1440 rubler), og inkluderede også 39.000 rubler i udgifter ved beskatning af overskud. (30.000 rub. + 10.620 rub. – 1.620 rub.).

Hvis udlejer er tjenesteyder

Udlejer kan, udover at stille lokaler til leje, selvstændigt yde lejeren andre ydelser. For eksempel til vedligeholdelse af lejede lokaler (herunder deres sikkerhed, rengøring). Udlejers forpligtelse til at levere sådanne ydelser kan være fastsat i lejeaftalen, eller der kan indgås en særskilt aftale. Ved udgangen af ​​måneden skal kendsgerningen om levering af tjenester bekræftes af et acceptcertifikat.

Udlejeren, som den faktiske udfører af ydelser, beregner moms ved deres implementering og udsteder månedlige fakturaer, registrerer dem i journalen over udstedte fakturaer og salgsbogen. Lejeren registrerer dem i journalen over modtagne fakturaer og købsbogen og accepterer beløbene for "indgående" moms til fradrag på almindeligt fastlagt vis. Lignende forklaringer er givet i punkt 1 i punkt 3 i brevet fra Ruslands føderale skattetjeneste nr. ШС-22-3/86@.

Eksempel 5

CJSC Vostok lejer lokaler af LLC Zapad. Månedlig leje - 17.700 rubler. (inklusive moms 2700 rub.). I overensstemmelse med en separat aftale giver LLC "Zapad" LLC "Vostok" driftstjenester, hvis omkostninger er 5900 rubler. (inkl. moms 900 rub.) månedligt. Beregningen af ​​skatter ved kompensation for forbrugsregninger er ikke taget i betragtning i dette eksempel. Hver måned udsteder Zapad LLC følgende dokumenter til Vostok JSC:

• service accept certifikat og faktura til leje i mængden af ​​17.700 rubler. (inklusive moms 2700 rub.);
• serviceacceptcertifikat og faktura for operationelle tjenester i mængden af ​​5.900 rubler. (inklusive moms 900 rub.).

Udlejeren beregner månedligt moms på salg i mængden af ​​3.600 rubler. (2.700 rubler + 900 rubler), inkluderer 20.000 rubler i indkomst i skatteregnskab. (17.700 RUB – 2.700 RUB + 5.900 RUB – 900 RUB).

Lejeren fratrækker "indgående" moms i det samlede beløb på 3.600 rubler, og i skatteregnskabet inkluderer lejebetalinger og omkostninger til driftstjenester på et beløb på 20.000 rubler.

Brev fra Ruslands finansministerium af 09/06/2005 nr. 07-05-06/234.

Spørgsmålet om behovet for i skatteregnskabet at afspejle indtægter og udgifter omkostninger, der viderefaktureres uden en mellemmandsaftale, er kontroversielt.

Linje 2, 2a og 2b på fakturaen angiver navn, placering af udlejer, hans skatteidentifikationsnummer og kontrolsted.

Ved afgørelse truffet af Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol af 25. marts 2010 nr. VAS-3098/10 blev overførslen af ​​denne sag til præsidiet for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol afvist til gennemgang i tilsynsordren.

Lokalerne er lejet i henhold til et skøde (eller andet lignende dokument) underskrevet af begge parter (klausul 1 i artikel 655 i Den Russiske Føderations Civil Code).

Acceptbeviset for udlejningstjenester skal indeholde alle de detaljer, der kræves til primære regnskabsdokumenter i overensstemmelse med paragraf 2 i artikel 9 i den føderale lov af 21. november 1996 nr. 129-FZ "On Accounting".

I udlejers skatteregnskab indgår lejebeløbet i indtægter ved salg eller ikke-driftsindtægter, afhængig af om denne aktivitet er den primære og udføres på systematisk grundlag - dette fremgår af ministeriets skrivelse. af Ruslands finanser dateret 02/07/2011 nr. 03-03-06/ 1/74

Ofte indgås en særskilt aftale om erstatning af forsyninger ved leje af kommunal ejendom.

Ifølge Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol er kompensation for forbrugsregninger en variabel leje, uanset den betalingsprocedure, der anvendes af parterne i lejeaftalen (inkluderet i lejebetalinger, kompenseret ud over lejen, herunder på grundlag i en særskilt aftale).

Den mellemliggende udlejer skal give lejeren en rapport og dokumentation for forsyningsomkostninger, der er afholdt til fordel for sidstnævnte (artikel 999 og 1008 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Såfremt brugsudgifterne fordeles mellem flere udlejere og (eller) lejere, skal den beregning, som denne fordeling er foretaget på grundlag af, ligeledes oplyses.

Normerne i Den Russiske Føderations skattelov forbyder ikke medtagelse af yderligere oplysninger i fakturaer. Derfor har udlejer-formidleren i fakturaen for forsyningsvirksomhed ret til yderligere at angive sit navn, hvilket indikerer, at han er mellemmand. Grundlag - brev fra finansministeriet i Rusland af 02/07/2011 nr. 03-07-09/04.

I henhold til lejeaftalen kompenserer vores organisation udlejeren for udgifter forbundet med det offentlige. registrering. Hvilket primært dokument skal udlejer levere udover fakturaen?

Ud fra det stillede spørgsmål er det muligt at antage, at udlejer på egne vegne har betalt det statslige gebyr for tinglysning af lejeaftalen (andre udgifter forbundet med udførelse og tinglysning af lejeaftalen). Og i henhold til kontraktens vilkår afholdes (kompenseres) sådanne udgifter af lejeren.

I dette tilfælde skal udlejer vedhæfte kopier af primære udgiftsdokumenter, der bekræfter de afholdte udgifter, til fakturaen for overfakturerede udgifter - for eksempel en kvittering eller betalingsordre for betaling af statsafgift.

Begrundelse

Sådan organiseres og behandles forbrugsregninger for lejet ejendom

Kompensation for ydelser ved særskilt betaling

I dette tilfælde kompenserer lejeren udgifterne til forbrugte forsyninger til udlejeren separat fra lejebetalinger. Altså på to konti: til husleje og til tilbagebetaling af forbrugsregninger.

Som regel er betingelsen for kompensation af forsyningsregninger fastsat direkte i lejeaftalen (klausul 1, artikel 615 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Men du kan også udarbejde en separat aftale, for eksempel en aftale om refusion af omkostninger til betaling af forbrugsregninger (artikel, civillovgivningen i Den Russiske Føderation).

Denne aftale kan dog ikke kvalificeres som en kontrakt om levering af forsyninger (el, varme osv.), da udlejer ikke er leverandør af forsyninger (f.eks. en energiforsyningsorganisation).

Denne konklusion giver os mulighed for at gøre punkt 22 i informationsskrivelsen fra Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 11. januar 2002 nr. 66. Det bekræftes af senere voldgiftspraksis (se f.eks. afgørelser fra FAS Volga-Vyatka Distrikt dateret 15. februar 2008 nr. A29-493/2007 og Nordvestdistrikt dateret 21. september 2007 nr. A56-39141/2006).

De samlede omkostninger til forsyninger og energiforsyninger er bestemt af det faktiske forbrug baseret på fakturaer udstedt af leverandører. Den andel af lejers udgifter, som han godtgør i henhold til lejeaftalen, kan fastsættes på følgende måder:

med andelen af ​​lokaler, som lejeren besidder;

i henhold til aflæsningerne af individuelle målere;

baseret på strømmen af ​​det udstyr, som lejer bruger, og dets driftstid.

Angiv beregningsmetoden i lejeaftalen eller en separat aftale (klausul 1, artikel 615, art., Den Russiske Føderations civile lovbog).

Når lejer erstatter brugsomkostninger ved særskilt betaling, skal udlejer udstede en faktura til lejer om betaling. Formen for et sådant dokument er ikke fastsat ved lov, så udarbejde det i enhver form (baseret på en forbrugsregning, beregning). For at en faktura kan anerkendes som et primært dokument, skal den indeholde de obligatoriske oplysninger, der er fastsat i paragraf 2 i artikel 9 i lov nr. 402-FZ af 6. december 2011.

2. Fra anbefaling fra Galina Bogdanovskaya, kandidat for juridisk videnskab, dommer ved den attende voldgiftsdomstol, Romana Masalagiu, Kandidat for juridiske videnskaber, førende ekspert fra Law School "System Lawyer", lærer ved Moscow State Law Academy opkaldt efter. O.E. Kutafina, Dmitry Chvanenko, Leder af den juridiske afdeling af virksomheden "Russian Project"

Hvad skal en lejer overveje, hvis en lejeaftale om fast ejendom kræver tinglysning

Hvis lejeaftalen skal tinglyses, skal det desuden specificeres, hvilken part der skal påtage sig dette ansvar, hvem der skal betale statens gebyr for registrering af aftalen, samt en række andre relaterede spørgsmål.

Proceduren for statslig registrering af en aftale

Enhver af parterne i aftalen kan ansøge om statsregistrering af en lejeaftale om fast ejendom (afsnit 2, stk. 1, artikel 26 i den føderale lov af 21. juli 1997 nr. 122-FZ "Om statslig registrering af rettigheder til fast ejendom" og transaktioner med den” ; i det følgende benævnt lov om statsregistrering). I praksis betyder det, at parterne selv bestemmer, hvilken parts advokater der skal varetage tinglysningen af ​​aftalen, hvem der skal betale det statslige gebyr for tinglysning af aftalen og tillægsaftaler hertil osv. For at fjerne usikkerhed i denne sag anbefales det at fastsætte dette i aftalen.

Hele vanskeligheden ved at betale for det, der ydes, ligger i, at udlejer modtager fakturaer for deres betaling. De omfatter beregninger for betaling af ydelser for alle tilgængelige lokaler, herunder lejede.

Hvordan man i dette tilfælde opkræver forbrugsregninger fra lejeren, og i hvilket beløb, er op til lejer og udlejer at bestemme.

Utility betalingsmuligheder

Oftest bruges to metoder til at refundere lejeren for forbrugsregninger.

I det første tilfælde bidrager udlejer lejeklausul bestående af 2 dele:

Udlejer laver beregning af gennemsnitligt månedligt beløb, medvirket til at betale for forsyninger af de lejede lokaler.

Sådanne beregninger kan foretages baseret på aflæsninger af installerede enheder eller måleenheder.

Det kan laves baseret på arealet af de lejede lokaler eller på den samlede effekt af de energiforbrugende enheder, der er placeret i den.

Det kan også omfatte beregninger af forbrugt koldt og varmt vand under hensyntagen til det forventede antal personer, der bor i dette rum.

Den anden måde er at udarbejde en passende bilag til lejeaftalen, eller efter hovedaftalen, udover den faste betaling for det lejede.

Det er denne aftale, vi vil dvæle nærmere ved.

Vilkår for tillægsaftalen

Lejer er ved brug af det lejede forpligtet til at vedligeholde det i forsvarlig teknisk og sanitær stand, og afholde de tilsvarende udgifter.

Dette er naturligvis umuligt uden forbrug af forskellige forsyningsselskaber, og da ejeren af ​​lokalerne er udlejer, skal han også betale regningerne for de leverede ydelser.

Selv baseret på simpel logik er lejeren forpligtet til at afholde en passende andel af omkostningerne til forbrugsregninger.

Det er netop for at sikre, at der ikke opstår uenigheder i denne sag, at der er udviklet en så grundig tilgang til udformningen af ​​metoden og betalingsformen for kompensation af disse omkostninger.

Af en eller anden grund kan en af ​​parterne i lejeaftalen ikke være tilfreds med muligheden for at angive betalingsmåden og -beløbet for forbrugte forsyninger i lejeaftalen.

Derefter efter aftale mellem parterne kan der indgås en særskilt aftale for refusion af forsyninger fra lejer.

Selve aftalen udfyldes på en standardformular og er et dokument, der har juridisk kraft, der forpligter begge parter, der har underskrevet den, til nøje at overholde de betingelser, der er beskrevet i den.

Som ethvert lignende dokument skal aftalen være korrekt udformet og nøjagtigt udfyldt. Rettelser, gennemstregninger og andre klatter er ikke tilladt.

Aftalen er udarbejdet under hensyntagen til begge parters meninger og forseglet med deres underskrifter. Det er fra det øjeblik, dette dokument er underskrevet, at dets handling anses for lovlig. Dokumentet er under udarbejdelse i to eksemplarer, en for hver af underskriverne af denne aftale.

Udarbejdelse af aftaleteksten

I begyndelsen af ​​dokumentet er begge parter, der deltager i indgåelsen af ​​denne aftale, angivet. Og følg derefter afsnittene, der afslører alle de vigtige punkter i dokumentet.

Det første punkt er angivet genstand for aftalen. I dette tilfælde vil dette være refusion af forbrugsomkostninger fra lejer til den anden part i kontrakten.

Her skal du angive de genstande, der skal betales erstatning for.

Følgende afsnit bør omfatte parternes rettigheder og forpligtelser:

1. I forhold til lejer skal være tinglyst vilkår for månedlig betaling for tjenester lejer har pligt til straks at underrette udlejer om kommende ændringer i hans arbejde i forbindelse med forbrug af el og andre ressourcer. Og også forpligtelsen til ikke at foretage nogen ombygning af lokalerne og ikke at foretage ændringer i eksisterende kommunikation uden skriftligt samtykke fra ejeren af ​​lokalerne. Der kræves en klausul om erstatning for skade forårsaget af lejers uretmæssige handlinger eller uagtsomhed.
2. Udlejer skal inden for den aftalte tidsramme udstede forbrugsregninger til lejer, udarbejdet efter beregninger dechifreret i et særligt bilag til denne aftale. Hans ansvar bør også omfatte rettidig meddelelse til lejer om ændringen. Derudover er ansvaret for at opretholde forsyningsnetværk i korrekt stand og eliminering af regler udstedt af regulerende myndigheder også ansvaret for ejeren af ​​lokalerne.

Den fremlagte liste over rettigheder og pligter kan suppleres med forskellige punkter, som parterne vil vurdere væsentlige.

Ud over ovenstående bestemmelser er de væsentlige vilkår i aftalen:

Visse nuancer og funktioner i kontrakten

Da en sådan aftale har retskraft fra det øjeblik, den er underskrevet, kan manglende overholdelse af den af ​​en af ​​parterne føre til de mest ubehagelige konsekvenser.

Ikke kun det kontrakten kan opsiges før tid(betingelserne for dets opsigelse skal specificeres detaljeret i dokumentet og overholde gældende lovgivning), kan visse konsekvenser af manglende overholdelse af aftalens klausuler blive genstand for retssager.

Der anvendes også sanktioner i tilfælde af forsinkelser i at foretage de nødvendige beløb til at godtgøre omkostninger at betale for de leverede forsyninger inden for den aftalte tidsramme. De er fastsat af de relevante artikler i landets civile lovbog.

Hvad angår vigtigheden eller den særlige betydning af individuelle klausuler i dokumentet, er de alle lige vigtige, og nogen af ​​dem bør ikke udelukkes fra kontrakten.

Begge parter skal forholde sig meget seriøst til udarbejdelsen af ​​hver enkelt klausul i kontrakten. Hvor produktivt og skyfrit forholdet mellem lejer og udlejer bliver, vil jo afhænge af, hvor meget de svarer til hver af aftaleparternes interesser.

Ændringer i bolig- og kommunale servicesektoren på føderalt niveau

Videoerne undersøger de nuværende nuancer af omorganiseringen af ​​ministeriet for boliger og kommunale tjenester og byggeri i Rusland. Ændringer på føderal lovgivningsniveau er ubetydelige; de ​​vil kun påvirke ledelsesorganisationer.