الأسس النظرية لتصنيف الأشياء العقارية. الأسس النظرية لتصنيف العقارات مفهوم "العقار"

ثاني أكسيد التيتانيوم E171

تعليمات منهجية

جمعتها:

Sholukh N.V. أ.د ، د. المهندسين المعماريين ، رئيس القسم

"التخطيط الحضري وإدارة الأراضي والسجل العقاري"

إدارة الأراضي والسجل العقاري "

"_____" ________________ 20___

ميكيفكا 2016

المقدمة

التصنيف

الغرض من الانضباط:

- أعرف:

- يكون قادرا على:

- ملك

خصائص وتصنيفات الأشياء العقارية

تتمثل إحدى المهام الرئيسية في المرحلة الحالية من تطوير وتشكيل سوق العقارات في بلدنا في تطوير مصنف موحد للأشياء العقارية.

مخزون.

أنواع المؤامرات الثانوية

حضنهي جزء من قشرة الأرض تقع تحت طبقة التربة ، وفي غيابها - تحت سطح الأرض وقاع الخزانات والجداول ، وتمتد إلى الأعماق المتاحة للدراسة الجيولوجية والتطوير.

يمكن تصنيف قطع الأرض السفلية وفقًا لعدة معايير.

حسب الوظيفة:

مؤجرة لغرض معين:

الدراسة الجيولوجية الإقليمية التي أجريت لغرض الدراسة الجيولوجية العامة لقاع التربة ، والتنبؤ بالزلازل ودراسة النشاط البركاني ، وإجراء مراقبة حالة البيئة الجيولوجية دون انتهاك كبير لسلامة التربة التحتية ؛

الدراسة الجيولوجية ، بما في ذلك البحث عن الرواسب المعدنية وتقييمها ، فضلاً عن دراسة وتقييم مدى ملاءمة قطع الأرض الجوفية لبناء وتشغيل الهياكل الجوفية غير المرتبطة باستخراج المعادن ؛

الدراسة الجيولوجية ، بما في ذلك التنقيب عن الرواسب المعدنية ؛

التعدين

بناء وتشغيل منشآت تحت الأرض لا علاقة لها باستخراج المعادن ؛

تشكيل قطع أرضية محمية بشكل خاص ذات أهمية علمية وثقافية وجمالية وأهمية أخرى (المضلعات العلمية والمحميات الجيولوجية والآثار الطبيعية والكهوف وغيرها من التجاويف الجوفية) ؛

مجموعة من المواد المعدنية ، والأحافير وغيرها من مواد التجميع الجيولوجي.

يتم توفيرها للاستخدام في وقت واحد لعدة أغراض (البحث والتقييم والاستكشاف والإنتاج للمعادن التي تتم بموجب ترخيص مشترك).

نوع المباني

مبنى- هذه هي الهياكل الأرضية التي تحتوي على مساحة داخلية مخصصة للعيش والعمل وتلبية احتياجات معينة للفرد والمجتمع (المباني السكنية والمباني الصناعية والنوادي والمستشفيات وما إلى ذلك). مصطلح "بناء" لا ينطبق على الهياكل السطحية التي لا تحتوي على مثل هذه المساحة الداخلية (الجسور ، ممرات النقل ، أبراج التبريد ، إلخ) ، وكذلك على العديد من الهياكل تحت الأرض وتحت الماء (الأنفاق والسدود ، إلخ). تسمى هذه المباني الهياكل الهندسية أو باختصار الهياكل.

بالميعادتنقسم المباني إلى ثلاث مجموعات رئيسية:

مدني:

سكني - جميع المباني المخصصة للاستخدام كمساكن (المباني السكنية ، الفنادق ، النزل ، المباني السكنية للمنازل الداخلية ، منازل العطلات ، إلخ) ،

عامة (على سبيل المثال: المسارح والمتاحف ومراكز التسوق ومحطات القطار وما إلى ذلك) ،

إداري - أي مبنى إداري ، أي مصمم لاستيعاب المكاتب.

صناعي:

التصنيع (مصانع ، مصانع) ،

خدمة،

الطاقة (محطات توليد الطاقة) ،

مستودع.

زراعي (صوبات ، صوامع ، أبنية مواشي ، مستودعات وورش للمعدات الزراعية).

ممارسه الرياضه:

1. كم عدد مجموعات رأس المال المخصصة للمباني؟ أعط أمثلة على المباني العامة لكل مجموعة رأسمالية.

2. حدد مصطلح "مسكن". أعط مثالا للمنزل.

3. وصف تصنيف العقارات المعمول به في الدول الأوروبية.

4. في شكل الجدول 5 ، صف خاصية واحدة وارسم مخططًا لموضع العقار الذي اخترته في التصنيف العام للمباني والهياكل.

الجدول 5

خصائص العقار

	تكوين المعلومات	وصف
مجمع سكني بولسار 2	موقع	دونيتسك ، سانت. ميرونوفا ، 15 أ
خطة الموقع
غاية	مبنى سكني
نوع الاستخدام المسموح به	للإسكان وكذلك للمحلات التجارية والمكاتب
نوع حقوق البناء	ملكية خاصة + إيجار الدور الأول من المبنى للمكاتب والتجارة
مواد البناء الرئيسية	قالب طوب
نوع البناية	مبنى سكني متعدد الطوابق
عام من البناء
عدد الطوابق
المساحة المبنية	-
اتصالات المشاة الرئيسية	مصعد ، سلم بدون دخان
توافر الشبكات الهندسية	إمدادات المياه والصرف الصحي وإمدادات الغاز والكهرباء ونظام السلامة من الحرائق
سهولة النقل	يقع المجمع السكني في وسط المدينة ، وبالتالي يسهل الوصول إليه بسهولة

نوع الهياكل

اعمال بناء- نتيجة البناء ، وهو نظام بناء ثلاثي الأبعاد أو مستو أو خطي ، يحتوي على أجزاء أرضية أو فوق الأرض و (أو) تحت الأرض ، تتكون من حاملة ، وفي بعض الحالات ، إرفاق هياكل المباني ومصممة تنفيذ عمليات الإنتاج بمختلف أنواعها ، وتخزين المنتجات ، والإقامة المؤقتة للأشخاص ، وحركة الأشخاص والبضائع.

وهكذا فإن الهياكل تشمل المنشآت الهندسية والإنشائية ، والغرض منها تهيئة الظروف اللازمة لتنفيذ عملية الإنتاج من خلال أداء وظائف فنية معينة لا تتعلق بتغيير موضوع العمل (مناجم ، آبار نفط ، طرق ، سدود. ، والجسور ، وما إلى ذلك). وما إلى ذلك) ، أو لتنفيذ وظائف مختلفة غير إنتاجية (بناء المرافق الحضرية). بمعنى أضيق (بناء) ، الهيكل هو هيكل بناء ليس مبنى.

تصنيف الهياكل:

الهياكل الهندسية (الجسور ، وأنابيب المياه ، والجسور ، والمعارض ، والأنابيب ، وأبراج المياه ، وما إلى ذلك) ؛

المباني التذكارية (النصب التذكارية والأهرامات والمسلات التذكارية ؛

الهياكل المعمارية (الأروقة ، الأعمدة ، المسلات) ، إلخ.

ممارسه الرياضه:

1. صف خاصية واحدة مصنفة كهيكل باستخدام الجدول 6 وحدد مكان العقار الذي اخترته في التصنيف العام للهياكل.

الجدول 6

خصائص الهيكل

اسم العقار	تكوين المعلومات	وصف
سد خزان فورونيج	عنوان الموقع)	روسيا ، منطقة فورونيج ، خزان على نهر فورونيج. 51 ° 36′30 ″ ثانية. ش. 39 ° 11′57 شرقًا د.
خطة الموقع
الغرض ووصف الموقع بالنسبة لسطح الأرض (تحت الأرض ، فوق الأرض ، فوق الأرض في الجسر ، فوق الأرض)	أرض
علامة على كائن تشكيل النظام وغيرها من المعايير المحددة للهيكل والتي تعتبر ضرورية لتحديد طبيعة وحجم استخدام الأرض ، وكذلك إنشاء مناطق أمنية للتشغيل الآمن للكائن	- الطول 1100 والعرض 10 م ؛ وطول قناة التصريف 207 م ؛ يتم تنفيذ قناة تصريف المياه من ارتفاع 8.5 متر. يتم تنظيم حركة مرور السيارات على طول قمة السد
التصنيف حسب أنواع الأصول الثابتة	الأصول الثابتة المادية ، وبناء المساكن والخدمات المجتمعية
عام من البناء	1972

قائمة الأدبيات المستخدمة

1. Weidman، S.I. هياكل المباني / S.I. Vaidman ، L.F. تيفيروفسكي ، د. ياكوفليف. - لينينغراد: دار نشر الأدب عن البناء ، 1970. - 344 ص.

2. Predchechensky، V.M. عمارة المباني المدنية والصناعية المجلد. II./ V.M. بريدتشينسكي. - موسكو: Stroyizdat ، 1976. - 344 ص.

3. Sinyansky، A.I. تصنيف العقارات: كتاب مدرسي للطلاب. T436 مؤسسات التعليم العالي. الأستاذ. التعليم / آي إيه سينيانسكي ، إيه في سيفوستيانوف ، في إيه سيفوستيانوف ، ني مانيشينا. - م: دار النشر "الأكاديمية" 2013. - 320 ص. - (سر. بكالوريا).

4. سميرنوفا م. تصنيف الأشياء العقارية. مبادئ توجيهية لعقد الندوات. م: GUZ ، 2005.

5. العقارات. [نص]: [مورد إلكتروني]. - الكترون. فن. - وضع الوصول إلى شارع. www.bibliotekar.ru

6. تصنيف قطع الأراضي الجوفية. [نص]: [مورد إلكتروني]. - الكترون. فن. - وضع الوصول إلى شارع. http://refsurf.ru

تعليمات منهجية

لتنفيذ العمل العملي على الانضباط

"نوع الممتلكات العقارية"

للطلاب بدوام كامل وبدوام جزئي في اتجاه 21.03.02 "إدارة الأراضي والمسارات"

جمعتها:

بيناي هـ. أستاذ ، دكتور. معماريين ، عميد كلية العمارة.

ناديارنايا أ. مساعد قسم التخطيط العمراني وادارة الاراضي والسجل العقاري

بورودينا أ. مدرس قسم "التخطيط العمراني وإدارة الأراضي والسجل"

تمت الموافقة في اجتماع الدائرة

"التخطيط الحضري وإدارة الأراضي والسجل العقاري"

رقم المحضر ____ بتاريخ "____" _________ 20___

رئيس قسم التخطيط العمراني

إدارة الأراضي والسجل العقاري "

N.V.Solukh

"_____" ________________ 20___

معتمد من اللجنة المنهجية لمؤسسة التعليم العالي في مجال الدراسة (تخصص) 21.03.02 "إدارة الأراضي والمساحة"

رقم المحضر ____ بتاريخ "____" __________ 20___

"_____" ________________ 20___

الفصل _____________ هـ. بيناي

ميكيفكا 2016

بيناي هـ. تصنيف الكائنات العقارية: تعليمات منهجية / خ.أ. Benai، N. V. Sholukh، A. E. Nadyarnaya، A. V. Borodina // Ministry of Education and Science of the Donetsk People's Republic، Donbass National Academy of Civil Engineering and Architecture؛ - Makeevka ، DonNASA ، 2016. - 34 ص.

تم تطوير المبادئ التوجيهية وفقًا لمنهج "تصنيف الكائنات العقارية" والمخصصة للعمل المخبري من قبل طلاب مؤسسات التعليم العالي الذين يدرسون في مجال دراسة "إدارة الأراضي والمسجلات". تقدم هذه الإرشادات مهامًا ذات طبيعة نظرية وعملية ، مما يسمح لك بالتعرف باستمرار على تصنيف الكائنات المصنفة على أنها عقارات. يساهم إنجاز المهام في اكتساب المعرفة والمهارات والقدرات اللازمة ، فضلاً عن الكفاءات التي يشكلها الانضباط.

المقدمة

التصنيف- التصنيف العلمي للأشياء أو الظواهر حسب قواسم أي علامات.

التصنيف(من Gr. tipos - بصمة ، وشكل ، وعينة ؛ شعارات - مفهوم ، تعليم) - طريقة للمعرفة العلمية ، والتي تعتمد على تقسيم الأنظمة والأشياء وتجميعها باستخدام نموذج أو نوع معمم ومثالي. يستخدم التصنيف لغرض الدراسة المقارنة للسمات الأساسية والعلاقات والوظائف والعلاقات ومستويات تنظيم الكائنات ، سواء في التعايش أو المنفصلة في الوقت المناسب ، وهي نتيجة لوصف نمطي ومقارنة. تظهر مشاكل التصنيف في جميع العلوم التي تتعامل مع مجموعات من الأشياء (عادةً ما تكون منفصلة) والتي تكون غير متجانسة للغاية في التركيب وتحل مشكلة الوصف والتفسير المنظم لهذه المجموعات (الكيمياء ، علم الأحياء ، علم النفس ، اللغويات ، الجغرافيا ، علم الاجتماع ، إلخ. .).

العقارات هي أساس الثروة الوطنية و "محرك" النمو الاقتصادي للبلاد. يتسم قطاع العقارات بأنه متعدد الأوجه وممثل على نطاق واسع ومرتبط بالعديد من مجالات النشاط البشري. لذلك ، يحتاج المتخصصون المستقبليون في مجال المحاسبة وتقييم العقارات إلى معرفة المبادئ والميزات الأساسية لتصنيف العقارات حسب الأنواع والأنواع ، اعتمادًا على الغرض الوظيفي ، وأهداف التسجيل المساحي للدولة والتثمين المساحي.

تتضمن دراسة تخصص "تصنيف الأشياء العقارية" اكتساب المعرفة النظرية والمهارات العملية في تصنيف كائنات العقارات.

الغرض من الانضباط:أن تكون قادرًا على تصنيف الأشياء غير المنقولة وفقًا لمعايير مختلفة ، وفهم خصائص النظام القانوني للعقار في التشريع الروسي.

عند إتقان الدورة ، يطور الطلاب الكفاءات:

القدرة على استخدام الأساسيات والأساليب

العلوم الاجتماعية والإنسانية والاقتصادية في حل المشكلات الاجتماعية والمهنية ، والقدرة على تحليل المشكلات والعمليات الاجتماعية المهمة ، وتصفح الأحكام الأساسية للنظرية الاقتصادية ، وخصائص اقتصاد السوق (OK-9) ؛

القدرة على تطبيق المعرفة بقوانين الدولة فيما يتعلق بالمسائل القانونية لتنظيم علاقات الأراضي والممتلكات ، وحل نزاعات الملكية والأراضي ، وسيطرة الدولة على استخدام الأراضي والعقارات (PC-3) ؛

القدرة على استخدام المعرفة حول كائن عقاري واحد لتطوير قرارات الإدارة (PC-5) ؛

القدرة على استخدام المعرفة بالطرق والتقنيات الحديثة لمراقبة الأراضي والعقارات (PC-15) ؛

القدرة على استخدام المعرفة بالتقنيات الحديثة للمخزون الفني لأجسام البناء الرأسمالية والمعدات الهندسية للإقليم (PC-16).

في سياق إتقان الانضباط ، يجب على الطالب:

- أعرف:قواعد وقواعد تنمية المناطق الحضرية والأقاليم الأخرى ؛ تصنيف وتشييد المباني والهياكل في البناء الصناعي والمدني ، وأساسيات تصميم وإنتاج البناء ، والجرد التقني وتقييم المباني والهياكل ؛

- يكون قادرا على:استخدام المعرفة حول كائن عقاري واحد لتطوير قرارات الإدارة ، ومعرفة التقنيات الآلية الحديثة لجمع وتنظيم ومعالجة المعلومات المحاسبية حول كائنات العقارات ، وتحديد نوع الهياكل المقابلة للتصميم المعماري للمبنى ؛ تقييم جودة وهيكل المباني المدنية ؛

- ملك: طريقة لتقييم الأشياء العقارية بناءً على أنظمة وتقنيات المعلومات الحديثة ، بالإضافة إلى تقنية مراقبة الأراضي والعقارات وطرق الجرد الفني للمباني والهياكل.

الأسس النظرية لأنواع الأشياء العقارية

العقارات (العقارات) - قطع الأراضي ، وقطع الأراضي التحتية ، وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي لا يمكن نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك المباني والهياكل وأعمال البناء الجارية.

تشمل العقارات أيضًا الطائرات والسفن البحرية الخاضعة لتسجيل الدولة وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية.

مميزات العقار:

لا يمكن نقل العقارات دون إلحاق الضرر بالعنصر ؛

• ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، ماديًا وقانونًا ؛

طول عمر الكائن الاستثماري ؛

تكلفة العقارات مرتفعة.

كل وحدة عقارية فريدة من نوعها في خصائصها المادية ؛

يحدث فقدان خصائص المستهلك تدريجيًا مع تآكلها ؛

يؤثر البناء الجديد بشكل خاص على قيمة العقارات المجاورة ؛

تنظيم حكومي صارم للمعاملات العقارية.

يتم تحديد القدرة على تلبية حاجة الشخص للمساحات السكنية وغيرها من خلال فائدة العقارات.

خصائص الملكية:

الفائدة (يجب أن تلبي الأشياء العقارية احتياجات المالك قدر الإمكان) ؛

الأساس (لا يمكن فقدان أو كسر أو سرقة العقارات في ظل الظروف العادية) ؛

الثبات (ترتبط الأشياء العقارية ارتباطًا وثيقًا بالأرض) ؛

التفرد (كل خاصية فريدة من نوعها) ؛

السيولة (العقارات ذات سيولة منخفضة).

العقارات تعنيأولاً ، المشروع ككل ، كمجمع عقاري ، وثانيًا ، قطعة أرض ، والتي قد يكون جزء لا يتجزأ منها:

تشييد المباني)؛

المسطحات المائية المعزولة

مزارع معمرة

الهياكل والشبكات الهندسية.

عناصر الدعم الاقتصادي والنقل والهندسي.

من وجهة نظر علم الاقتصاد ، يمكن اعتبار الشيء العقاري بمثابة منفعة وكمصدر للدخل (الشكل 1).

وجود قطعة أرض كجزء لا يتجزأ ، فإن جميع المباني الاصطناعية (كائنات عقارية) لها سمات عامة (الشكل 2) ، مما يجعل من الممكن تمييزها عن الأشياء غير المرتبطة بالأرض:

الثبات ، الجمود- علامة تميز الارتباط المادي القوي للممتلكات بسطح الأرض واستحالة حركتها في الفضاء دون تدمير أو تلف مادي ، مما يجعلها غير صالحة للاستخدام مرة أخرى.

الشكل 1 الخصائص الأساسية للأشياء العقارية

المادية- موضوع العقار يعمل دائمًا في أشكال المواد الطبيعية والتكلفة. تشمل الخصائص الفيزيائية للممتلكات بيانات عن حجمها وشكلها ، والمضايقات والمخاطر ، والبيئة ، وطرق الوصول ، والمرافق ، والسطح والتربة التحتية ، والمناظر الطبيعية ، إلخ. إن الجمع بين هذه الخصائص يحدد فائدة الشيء المادي ، وهو أساس قيمة العقار. ومع ذلك ، فإن المنفعة في حد ذاتها لا تحدد القيمة. أي شيء مادي له قيمة ، يمتلك إلى حد ما خصائص مثل الملاءمة والعرض المحدود. العرض المحدود يزيد التكاليف

القيم والمعايير الاجتماعية ، والنشاط الاقتصادي ، والقوانين ، والقرارات والإجراءات الحكومية ، والقوى الطبيعية تؤثر على سلوك الناس ، مما يتسبب في تغيير قيمة الممتلكات.

متانةيكاد يكون أعلى من متانة جميع السلع الأخرى ، باستثناء أنواع معينة من الأحجار الكريمة والمنتجات المعدنية النادرة. على سبيل المثال ، وفقًا لقوانين وأنظمة البناء المعمول بها في روسيا (SNiP) ، يتم تقسيم المهام السكنية ، اعتمادًا على مادة الهياكل الرئيسية (الأساس والجدران والسقوف) ، إلى 6 مجموعات مع عمر خدمة قياسي من 15 إلى 150 سنوات.

يكمن جوهر الأشياء العقارية في ثالوث الفئات: المادية (المادية) والقانونية والاقتصادية (الشكل 3).

إن دورة حياة الشيء العقاري ككائن مادي هي سلسلة من عمليات وجود كائن عقاري من المفهوم إلى التصفية (التخلص).

1. المشروع ، تحليل الاستثمار ، إعداد التصاريح الأولية ، جذب صناديق الاستثمار الائتماني.

2. مرحلة التصميميشمل: تطوير مخطط مالي ، تنظيم التمويل ، اختيار مجموعة معمارية وهندسية ، إدارة التصميم.

3. مرحلة البناءتتمثل في اختيار المقاول: تنسيق سير أعمال البناء ومراقبة جودة البناء وتقديرات التكلفة والنفقات. في هذه المرحلة ، يظهر دليل حقيقي على امتثال الكائن قيد الإنشاء لمتطلبات قطاع سوق العقارات ، بسبب منطق دورة الحياة.

في هذه المرحلة ، يتم حل مهام زيادة حصة استثمارات المستهلكين المحتملين ، نظرًا لأن النمو في حجم العروض والأرباح يشير إلى اعتراف السوق على نطاق واسع إلى حد ما.

4. مرحلة تشغيل الكائنالعقارات تشمل التشغيل والمرافق وصيانتها وإصلاحها. إن تشغيل الأشياء العقارية ، باعتبارها وظيفة متعددة الأبعاد في نظام الإدارة ، تشمل المجالات التالية: تشغيل معدات المباني ؛ محاسبة مادية الحماية من الحرائق والسلامة ؛ إدارة الاتصالات ، التخلص من النفايات وإعادة تدويرها ، النقل وإعادة التوطين ، التغيير وإعادة الهيكلة ؛ القضاء على حالات الطوارئ وتوفير التشغيل والإصلاح وتركيب الأثاث وتأمين المنشأة.

عادة ما يتم تقسيم دورة حياة الأشياء المادية بالترتيب التالي: الفكرة - الولادة - النضج - الشيخوخة والموت. تسمى مراحل دورة حياة الكائن العقاري بشكل مختلف: ما قبل المشروع - التصميم - البناء - التشغيل - الإغلاق.

الشكل 2. ملامح الأشياء العقارية

أرز. 3. ثالوث الأشياء العقارية

5. مرحلة ما قبل المشروع (الأولية)يتضمن: تحليل سوق العقارات ، واختيار الممتلكات ، وتشكيل الاستراتيجية

6. مرحلة إغلاق الكائن- الإلغاء الكامل لوظائفه الأصلية والمكتسبة ، ونتيجة لذلك إما هدم أو تطوير نوعي جديد. في هذه المرحلة من دورة حياة العقار ، يلزم وجود تكاليف تصفية كبيرة. هذه التكاليف هي نتيجة امتلاك العقار. إذا تلقى العقار تطورًا نوعيًا جديدًا ، فإن تكلفة التغيير تُعزى إلى تكلفة الملكية لكل وظيفة جديدة.

تخضع دورة حياة الكائن العقاري لأنماط معينة وتشمل فترة الحياة الاقتصادية والمادية (الشكل 4).

مصطلح الحياة الاقتصادية ، الذي يحدد الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن كمصدر للربح. تنتهي الحياة الاقتصادية عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار.

Lifetime - الفترة الزمنية التي يكون فيها الكائن موجودًا ويمكنك العيش فيه أو العمل فيه.

المصطلح النموذجي للحياة الجسدية ، التي تحددها لوائح التشريع الحالي.

من وجهة نظر فترة حياة العقار ، هناك شروط مثل:

العمر الفعال، يعكس عمر الكائن ، اعتمادًا على المظهر والحالة الفنية وما إلى ذلك.

العمر الزمني (الفعلي)، المقابلة لفترة الكائن قيد التشغيل من لحظة التكليف.

الحياة الاقتصادية المتبقية، تستخدم لغرض تقييم الكائن من قبل المثمن وتعويض الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للكائن.

يمكن تقسيم دورة حياة الكائن العقاري إلى ثلاث مراحل (الشكل 5). تتضمن كل مرحلة أنشطة وإجراءات معينة للمالك.

قبل دخول الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 1995 ، تم استخدام مفهوم "الأصول الثابتة" بدلاً من مفهوم "العقارات". تشمل الأصول الثابتة بنودًا للإنتاج ولأغراض غير إنتاجية (المباني والمنشآت والمباني السكنية والآلات والمعدات والماشية العاملة والبالغة المنتجة والمزارع المعمرة ، وما إلى ذلك) ، والتي في شكلها الطبيعي وتستخدم في الاقتصاد الوطني من أجل عدد من السنوات وطوال فترة الخدمة بأكملها لا تفقد شكل المستهلك. الأصول الثابتة هي جزء لا يتجزأ من العقارات (باستثناء الآلات والمعدات) ، وهذا المفهوم أضيق لأن الأرض ليست مدرجة في الأصول الثابتة.

التصنيفات الرئيسية التي تم استخدامها في الاتحاد السوفياتي والتي لا تزال مستخدمة في الاتحاد الروسي تشير فقط إلى الأصول الثابتة.

2.1. تصنيف الأشياء العقارية بما يتوافق مع شروط الموافقة

وفقًا لمرسوم معيار الدولة للاتحاد الروسي بتاريخ 26 ديسمبر 1994 رقم 359 ، اعتبارًا من 1 يناير 1996 ، تم وضع المصنف لعموم روسيا للأصول الثابتة - OK 013-94 (OKOF) حيز التنفيذ في الاتحاد الروسي.

يصف هذا التصنيف تقريبًا جميع الكائنات النموذجية للأصول الثابتة ، ومع ذلك ، عند إجراء بحث حول خصائص تكلفة الأشياء ، لا يسمح هذا التصنيف الموسع بمراعاة عدد من العوامل الضرورية لتقييم العقارات. النظر في الخصائص الرئيسية للأصول الثابتة.

المباني (ماعدا السكنية).يشمل هيكل المباني الأشياء الإنشائية والمعمارية ، والغرض منها هو تهيئة ظروف العمل والخدمات الاجتماعية والثقافية وتخزين القيم المادية. المباني لها جدران وسقف كأجزاء هيكلية رئيسية.

يتم تصنيف الكائنات المنفصلة. إذا كانت المباني مجاورة لبعضها البعض ولها جدار مشترك ، ولكن كل منها عبارة عن كل بناء مستقل ، فإنها تعتبر كائنات منفصلة. الامتدادات الخارجية للمبنى التي لها أهمية اقتصادية مستقلة ، ومباني منزل المرجل المستقلة ، وكذلك المباني الخارجية (المستودعات ، والمرائب ، والأسوار ، والسقائف ، والأسوار ، والآبار ، وما إلى ذلك) هي أشياء مستقلة. المباني المبنية في المباني والمخصصة للمحلات التجارية والمقاصف ومصففي الشعر والمشاغل ومحلات الإيجار ورياض الأطفال ودور الحضانة ومكاتب البريد والبنوك أو المنظمات الأخرى التي يختلف غرضها عن الغرض الرئيسي للمبنى هي جزء من المبنى الرئيسي.

تشمل المباني الاتصالات داخل المباني اللازمة لتشغيلها: نظام تدفئة مع المعدات ، بما في ذلك مصنع الغلايات ، مثل غرفة المرجل (إذا كان الأخير يقع داخل المبنى) ؛ الشبكة الداخلية لإمدادات المياه وخطوط أنابيب الغاز والصرف الصحي مع جميع الأجهزة ؛ شبكة داخلية من أسلاك الكهرباء والإضاءة مع جميع تركيبات الإضاءة ؛ شبكات الهاتف والإشارات الداخلية ؛ أجهزة التهوية للأغراض الصحية العامة ؛ المصاعد والمصاعد. يتم تضمين أجهزة المياه والغاز والتوصيل الحراري وكذلك أجهزة الصرف الصحي في هيكل المباني ، بدءًا من صمام الدخول أو نقطة الإنطلاق أو من أقرب فتحة ، اعتمادًا على مكان توصيل خط أنابيب الإمداد. يتم تضمين أسلاك الإضاءة الكهربائية والهاتف الداخلي وشبكات الإشارات في المبنى ، بدءًا من صندوق المدخل أو نهايات الكابلات (بما في ذلك الصندوق والوصلات) أو من البطانات (بما في ذلك البطانات نفسها).

لا يتم تضمين الأساسات التي يتم وضعها تحت أجسام من أي نوع ليست مبانٍ - مثل الغلايات والمولدات والأدوات الآلية والآلات والأجهزة وما إلى ذلك ، الموجودة داخل المباني ، في المبنى ، باستثناء أساسات المعدات كبيرة الحجم. أسس هذه الأشياء هي جزء من الأشياء التي تستخدم فيها ؛ أسس المعدات كبيرة الحجم ، التي تم إنشاؤها في وقت واحد مع المبنى ، هي جزء من المبنى. بالنسبة لهذا النوع من الكائنات ، يتم استخدام مصطلح "المباني المتخصصة" ،

الهياكل.تشمل الهياكل المنشآت الهندسية والإنشائية المصممة لإنشاء وأداء الوظائف الفنية (المناجم ، آبار النفط ، الطرق ، السدود ، الجسور ، إلخ) أو لخدمة السكان (المرافق الحضرية ، إلخ).

يتضمن تكوين الهيكل جميع الأجهزة التي تتكون منها وحدة واحدة.

يشمل نطاق الهياكل أكثر من 100 عنصر ، وتبلغ حصة تكلفتها في الحجم الإجمالي للبناء أكثر من 25٪. تشمل "الهياكل" في القسم الفرعي أيضًا أجهزة الإرسال. تشمل هذه المجموعة جميع الأشياء ذات الأهمية المستقلة المخصصة لتحويل ونقل وحركة الطاقة والمعلومات ، مثل خطوط الطاقة ومحطات التدفئة وخطوط الأنابيب لأغراض مختلفة وخطوط الترحيل اللاسلكي وخطوط اتصال الكابلات والهياكل المتخصصة لأنظمة الاتصالات ، وكذلك كعدد من الأشياء المتشابهة مع جميع المجمعات المصاحبة للإنشاءات الهندسية.

مساكن.يشمل هذا القسم الفرعي المباني المخصصة للسكن غير المؤقت. يشمل القسم الفرعي أيضًا المنازل المتنقلة ، والمنازل العائمة ، والمباني (المباني) الأخرى المستخدمة للسكن ، فضلاً عن المعالم التاريخية ، التي تم تحديدها بشكل أساسي على أنها مباني سكنية. البيوت المتنقلة للإنتاج (ورش العمل ، غرف الغلايات ، المطابخ ، بدالات الهاتف الأوتوماتيكية ، إلخ) والأغراض غير الصناعية (السكنية ، المنزلية ، الإدارية ، إلخ) هي مباني. تعتبر السيارات ، ومقطورات السيارات والجرارات ، والسكك الحديدية المتخصصة والسيارات المحولة ، والغرض الرئيسي منها هو أداء وظائف الإنتاج (سيارات المختبرات ، والنوادي ، والمكاتب ، وما إلى ذلك) ، شركات متنقلة للغرض المقابل ويتم احتسابها كمباني.

مزارع معمرة.يشمل هذا القسم الفرعي جميع أنواع المزارع المعمرة الاصطناعية ، بغض النظر عن العمر: مزارع الفاكهة والتوت ، والمزارع التقنية ، والوقائية ، ومزارع الزينة والمناظر الطبيعية من جميع الأنواع ؛ المزارع الاصطناعية للحدائق النباتية والمؤسسات البحثية الأخرى والمؤسسات التعليمية لأغراض البحث. الهدف من تصنيف هذا القسم الفرعي هو المساحات الخضراء لكل متنزه ، مربع ، حديقة ، شارع ، شارع ، ساحة ، منطقة مؤسسة ، إلخ.

لنفكر في نوع آخر من موضوع التقييم ، والذي لا يؤخذ في الاعتبار في إطار عمل OKOF.

البناء في التقدم.تشمل هذه المجموعة الكائنات التي لم يتم إصدار المستندات الخاصة بقبول الكائن قيد التشغيل بالطريقة المحددة. في ممارسة التقييم العقاري ، من الضروري التمييز بين الأشياء التي يتم تنفيذ العمل عليها ، والأشياء التي توقف العمل عليها لسبب أو لآخر. وفقًا للإجراء الحالي ، يتم تمييز نوعين من وقف العمل في المنشأة: الحفظ والوقف الكامل للبناء. يتخذ العميل (المستثمر) قرار إنهاء البناء.

وزارة الزراعة في الاتحاد الروسي

مؤسسة تعليمية حكومية اتحادية

التعليم المهني العالي

"جامعة ولاية ألتاي الزراعية"

كلية إدارة الأراضي والمساحة / السجل العقاري

اختبار

في تخصص "تصنيف كائنات العقارات"

نفذتها آنا فلاديميروفنا كارافيفا

بارناول 2013

مقدمة

هناك العديد من الأشياء العقارية وكلها مختلفة وغير متجانسة ، من الضروري تصنيفها وفقًا لمعايير معينة. ضع في اعتبارك مفهومًا مثل التصنيف. التصنيف هو تصنيف علمي للأشياء أو الظواهر وفقًا لقواسم أي علامات. تتضمن دراسة تخصص "تصنيف الأشياء العقارية" اكتساب المعرفة النظرية والمهارات العملية في تصنيف كائنات العقارات.

لأول مرة ، ظهر مصطلح "الممتلكات غير المنقولة والمنقولة" في تشريع الإمبراطورية الروسية في مرسوم بطرس الأكبر الصادر في 23 مارس 1714 "بشأن ترتيب الميراث في الممتلكات المنقولة وغير المنقولة" ، لتحل محل الموجودات المختلفة. المفاهيم التي نظمت الوضع القانوني لقطع الأراضي والمباني. في قانون قوانين الإمبراطورية الروسية ، تم الاعتراف بالأراضي وجميع أنواع الأراضي والمنازل والمصانع والمصانع والمحلات التجارية وجميع أنواع المباني والساحات الفارغة وكذلك السكك الحديدية كعقارات. يقصد بالممتلكات المنقولة جميع أنواع السفن البحرية والنهرية والكتب والمخطوطات واللوحات والعربات والأدوات الزراعية وكل ما تم استخراجه من الأرض.

تصنيف الأشياء العقارية

يساهم تصنيف الأشياء العقارية وفقًا لمعايير (معايير) مختلفة في دراسة أكثر نجاحًا للأشياء. لهذه الأغراض ، يمكن تطبيق مبادئ تصنيف مختلفة اعتمادًا على أصلها والغرض منها. ومع ذلك ، فإن تعريف العقارات ينطوي على تخصيص عنصرين في هيكلها (الشكل 1.1):

أرز. 1.1 التصنيف الموسع للأشياء العقارية

1. الأشياء الطبيعية (الطبيعية) - الأراضي والغابات والمزارع المعمرة والمسطحات المائية المعزولة وقطع الأرض. يشار إلى هذه العقارات أيضًا باسم "العقارات بطبيعتها".

2. الأجسام الاصطناعية (المباني):

أ) العقارات السكنية - مبنى منخفض (حتى ثلاثة طوابق) ، مبنى متعدد الطوابق (من 4 إلى 9 طوابق) ، مبنى شاهق (من 10 إلى 20 طابقا) ، مبنى شاهق ( أكثر من 20 طابقا). يمكن أن يكون موضوع العقارات السكنية أيضًا عمارات ، قسم (مدخل) ، طابق في مدخل ، شقة ، غرفة ، منزل ريفي ؛

ب) العقارات التجارية - المكاتب والمطاعم والمحلات التجارية والفنادق والمرائب للإيجار والمستودعات والمباني والهياكل والشركات كمجمع عقاري ؛

ج) المباني والمنشآت العامة (الخاصة).

الطبية والترفيهية (المستشفيات ، العيادات ، دور رعاية المسنين ودور الأطفال ، المصحات ، المجمعات الرياضية ، إلخ) ؛

التعليمية (رياض الأطفال ودور الحضانة والمدارس والكليات والمدارس الفنية والمعاهد ودور الفنون للأطفال وما إلى ذلك) ؛

الثقافية والتعليمية (المتاحف ، مجمعات المعارض ، حدائق الثقافة والترفيه ، دور الثقافة والمسارح ، السيرك ، القباب السماوية ، حدائق الحيوان ، الحدائق النباتية ، إلخ) ؛

المباني والهياكل الخاصة - الإدارية (الشرطة ، المحكمة ، مكتب المدعي العام ، السلطات) ، الآثار ، الهياكل التذكارية ، محطات السكك الحديدية ، الموانئ ، إلخ ؛

د) الهياكل الهندسية - الهياكل التحسينية والصرف ، التحضير الهندسي المعقد لقطعة أرض للبناء ، إلخ.

يمكن تصنيف كل مجموعة من هذه المجموعات على أساس معايير نمطية مختلفة.

يُطلق على الأشياء التي يصنعها الإنسان اسم "الملكية بموجب القانون" ، لكن هذه الفئة من العقارات تستند إلى "الملكية بطبيعتها".

قد تكون الأشياء التي من صنع الإنسان مبنية بالكامل وجاهزة للتشغيل ، وقد تتطلب إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة ، وتشير أيضًا إلى مشاريع البناء غير المكتملة.

يمكن أن تكون قطع الأراضي قابلة للقسمة وغير قابلة للتجزئة. تسمى قطعة الأرض قابلة للقسمة عندما يمكن تقسيمها إلى أجزاء وتشكيل قطع أرض مستقلة مع إذن للاستخدام المقصود. ووفقًا للقانون ، لا يُسمح بتقسيم الأراضي الحضرية والأراضي الزراعية وما إلى ذلك.

ينقسم صندوق الأراضي في الاتحاد الروسي للأغراض الاقتصادية إلى سبع فئات من الأراضي:

1. للأراضي الزراعية مكانة قانونية خاصة في سوق العقارات وتستخدم:

للإنتاج الزراعي (الأراضي الصالحة للزراعة ، وحقول القش ، والمراعي ، والأراضي البور ، والمزارع المعمرة ، والأراضي البكر والأراضي الأخرى) ؛

للزراعة الفرعية الشخصية ؛

للبستنة الجماعية والبستنة ؛

للإنتاج الزراعي المساعد ؛

للمحطات التجريبية والعلمية.

يتم نقل الأراضي من هذه الفئة إلى أخرى فقط بقرار من موضوع الاتحاد. الأراضي ذات القيمة الخاصة لا تخضع للخصخصة.

2. تشغل أراضي المدن والبلدات 4٪ من أراضي الدولة. تضم هذه الأراضي المباني السكنية والمؤسسات الاجتماعية والثقافية ، وكذلك الشوارع والمتنزهات والساحات والمنشآت البيئية ؛ يمكن تحديد المنشآت الصناعية والنقل والطاقة والدفاع والإنتاج الزراعي. توفر هذه الفئة من الأراضي 86٪ من الإيرادات للموازنة الموحدة من جميع مدفوعات استخدام الأراضي ولا يمكن استخدامها إلا وفقًا للخطط والمشاريع العامة.

3. أراضي الصناعة والنقل والاتصالات والتلفزيون والمعلوماتية ودعم الفضاء والطاقة والدفاع وأغراض أخرى. لديهم طريقة استخدام خاصة.

4. تشمل أراضي المناطق المتمتعة بحماية خاصة محميات طبيعية. المناطق الخضراء للمدن والاستراحات ومواقع المخيمات ؛ آثار الطبيعة والتاريخ والثقافة ؛ المياه المعدنية والطين العلاجي ، والحدائق النباتية ، وما إلى ذلك. هذه الفئة من الأراضي مخصصة لتحسين الناس ، والترفيه الجماعي والسياحة ، وكذلك للتعليم التاريخي والثقافي والاستمتاع الجمالي. وتحمي هذه الأراضي تشريعات خاصة ، ويحظر عليها النشاط الاقتصادي.

5. يتم تحديد أراضي صندوق الغابات بالكامل من خلال النظام القانوني للغابات التي تنمو عليها. تشمل هذه الفئة من الأراضي الأراضي المغطاة بالغابات والمزودة باحتياجات الغابات والصناعة المحلية.

6. أراضي صندوق المياه. هذه هي الأراضي التي تحتلها الخزانات والأنهار الجليدية والمستنقعات (باستثناء التندرا وغابات التندرا) والهياكل الهيدروليكية وحقها في المرور.

7. تعتبر الأراضي الاحتياطية بمثابة احتياطي ويتم تخصيصها لأغراض مختلفة.

يتم بيع قطع الأراضي ، وكذلك تخصيصها لنشاط ريادة الأعمال ونقلها من فئة إلى أخرى ، وفقًا لقوانين الاتحاد الروسي والكيانات التابعة للاتحاد.

تُستخدم قطعة الأرض المتداولة لتوليد الدخل ، بما في ذلك عن طريق تأجيرها ، والمساهمة في رأس المال ، كضمان للضمانات ، إلخ.

فيما يتعلق بالعقارات السكنية ، يمكن إنشاء العديد من الإنشاءات النمطية. على سبيل المثال ، اعتمادًا على مدة وطبيعة استخدام السكن:

السكن الأساسي - مكان الإقامة الدائمة ؛

سكن ثانوي - سكن في الضواحي ، يستخدم لفترة زمنية محدودة ؛

مساكن من الدرجة الثالثة - مصممة للإقامة قصيرة الأجل (فنادق ، موتيلات ، إلخ).

فيما يتعلق بظروف المدن الكبيرة ، من المعتاد التمييز بين الخصائص المميزة التالية:

1. السكن الفاخر.

لديها المتطلبات الأساسية التالية:

الإقامة في أرقى مناطق المدينة ؛

* الانتماء إلى الصندوق "القديم" (في ظل وجود إصلاح شامل وإعادة إعمار) أو إلى الصندوق "الستاليني" ؛

* جدران من الطوب

* لا تقل المساحة الإجمالية للشقق عن 70 متراً مربعاً. م ؛

* وجود غرف معزولة في تكوين قريب من مربع ، ومطبخ كبير (بمساحة لا تقل عن 15 مترًا مربعًا) ؛

* وجود مدخل خاضع للحراسة ومرآب تحت الأرض أو قريب وما إلى ذلك.

تتميز المنازل الريفية منخفضة الارتفاع التي تعد جزءًا من النخبة بمتطلبات المستهلك مثل:

* جدران من الطوب

* بناء على مستويين أو أكثر ؛

* توافر الخدمات المنزلية والهندسية.

2. الإسكان من الراحة الفائقة. يشير طلب المستهلك على الإسكان من هذا النوع إلى وجود الخصائص الرئيسية التالية:

* إمكانية الإقامة في مناطق مختلفة (ليس فقط الأكثر شهرة) في المدينة ؛

* بعض التخفيضات في متطلبات مساحة الغرف والمطابخ إلى 12 و 8 أمتار مربعة. م (على التوالي) ؛

* وجود غرفة جلوس بمساحة لا تقل عن 17 متر مربع. م ؛

* تنوع أكبر في التصميم والمعايير التكنولوجية.

فيما يتعلق بالمباني منخفضة الارتفاع الواقعة في منطقة الضواحي ، فإن الخصائص الرئيسية هي القوة العالية والمتانة والتوصيل الحراري المنخفض للجدران ، فضلاً عن توافر الشبكات الهندسية.

3. إسكان نموذجي. إنه نموذجي بالنسبة له:

* الإقامة في أي منطقة من المدينة ؛

* الامتثال للمعايير المعمارية والتخطيطية مع قوانين ولوائح البناء الحديثة ؛

* من حيث التصميم والمعايير التكنولوجية ، تنتمي إلى منازل الجيل الثاني من المساكن الصناعية والبناءات الحديثة.

بالنسبة لمباني الضواحي منخفضة الارتفاع ، فإن الخصائص التقنية هي الأكثر أهمية ، ولكن أيضًا توفر المرافق الاجتماعية الأساسية.

4. إسكان ذو جودة منخفضة للمستهلكين

بناءً على ظروف طلب المستهلك ، الذي يتشكل تحت تأثير عامل الملاءة ، تكون متطلبات هذا النوع من المساكن صغيرة جدًا:

* الإقامة في المناطق غير المرموقة ؛

* البعد عن وسائل النقل الرئيسية.

* الانتماء إلى أنواع بناءة وتكنولوجية مثل مباني الصندوق "القديم" ، التي لم تخضع لأعمال رأس المال والإصلاح والبناء ، ومنازل الجيل الأول لبناء المساكن الصناعية ؛

* السكن في الطوابق الأولى من منازل أنواع أخرى ؛

* الاستخفاف بالخصائص المعمارية والتخطيطية ، إلخ.

يأخذ التصنيف المدروس في الاعتبار تفضيلات الفئات المستهدفة من مستهلكي الإسكان ومستوى ملاءتهم (نهج التسويق). ومع ذلك ، يمكن أيضًا توزيع العقارات السكنية على أساس إرشادات التخطيط الحضري.

يوجد أيضًا تصنيف لأجسام العقارات السكنية اعتمادًا على المواد المستخدمة للجدران الخارجية للمبنى:

منازل بجدران من الطوب

منازل لوحة

منازل متجانسة

بيوت خشبية؛

منازل مختلطة.

مكانة منفصلة تحتلها عقارات الضواحي بسبب صغر حجم المعاملات وخصوصياتها. يتم تقديم معظم المساكن الثانوية هنا.

تؤثر العديد من العوامل على العرض والطلب في هذا القطاع من السوق. بالإضافة إلى الأولويات المعتادة عند شراء العقارات السكنية ، فإن التفضيلات الشخصية للموقع ، والوقت من العام ، والتجانس الاجتماعي للجيران لها أهمية كبيرة. يولي المشترون اهتمامًا كبيرًا لتوفر أكبر مجموعة ممكنة من الاتصالات (أنظمة مستقلة للتدفئة وإمدادات المياه). تعطى الأفضلية للأشياء المصنوعة من الطوب أو الخشب. تعتبر قطعة الأرض التي لا تقل مساحتها عن 10 أفدنة سمة إلزامية لكائن عقاري في الضواحي.

تختلف علامات تصنيف العقارات السكنية ، التي كانت بمثابة أساس للتجميع ، كما تختلف دوافعها وتفضيلاتها وشروط ملاءتها. لا يمكن استخدام معيار نمطي واحد يدمج تأثير جميع العوامل. لذلك ، في الممارسة العملية ، يتم استخدام عدة معايير لإعطاء فكرة معقولة عن الممتلكات.

بدأت العقارات التجارية في روسيا تتشكل فقط مع بداية خصخصة الشركات. قطاع العقارات التجارية أصغر بكثير من القطاع السكني ، وبالتالي هناك عدد أقل من المعاملات ، على الرغم من أن العقارات التجارية هي الأكثر جاذبية في جميع أنحاء العالم. وتجدر الإشارة إلى أن الشكل السائد للمعاملات في هذا القطاع هو الإيجار.

يمكن تقسيم العقارات التجارية إلى عقارات مدرة للدخل - عقارات تجارية في الواقع وتهيئة الظروف لاستخراجها - عقارات صناعية (صناعية).

تشمل الخصائص المدرة للدخل ما يلي:

1. مساحة مكتبية. عند تصنيف مباني المكاتب في كل منطقة أو بلدية ، يتم أخذ عوامل مختلفة في الاعتبار ، والتي بموجبها تنتمي المباني إلى فئة معينة. يمكن أن يكون هذا الموقع ، جودة المبنى (مستوى التشطيب ، حالة الواجهة ، المدخل المركزي ، توافر المصاعد) ، جودة الإدارة (شركة الإدارة ، توافر خدمات إضافية للمستأجرين) ، إلخ.

في الممارسة الدولية ، يتم استخدام التصنيف التالي:

1. مطور دولي.

2. موقع مركزي ، سهولة الوصول.

3. إعادة بناء المبنى بالكامل.

4. يتم التحكم في المناخ المحلي عن طريق نظام تهوية وتدفئة واحد ونظام تكييف هواء بأربعة أنابيب.

5. تخطيط مساحة مفتوحة وفقًا لمعيار shell and cog:

الأرضيات المرتفعة والأسقف المستعارة ،

الارتفاع من الأرض إلى الأرض في الطابق التالي 3.6 م ،

شبكة أعمدة فعالة عقلانية - لا تقل المسافة بينهما عن 6 أمتار.

6. موقف سيارات تحت الأرض وسهولة الوصول إليه.

7. نظام إمداد الطاقة غير المنقطع.

8. أنظمة أمن المباني الحديثة.

11. شركة إدارة دولية.

2. أعيد بناؤها بالكامل في التسعينيات. بناء.

3. مناخ داخلي يتم التحكم فيه بالكامل.

4. تصميم مساحة مفتوحة وفقًا لمعيار "shell-and-cog".

5. مواقف سيارات كافية وسهولة الوصول إليها.

6. نظام إمداد الطاقة غير المنقطع.

7. أنظمة أمن المباني الحديثة.

8. المؤجر المهنية.

9. المستندات المنفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

10. شركة إدارة دولية.

1. موقع مركزي ، سهولة الوصول.

2. إعادة بناء المبنى.

3. تزويد الحرارة المستقل ونظام التبريد المسبق للهواء.

4. التخطيط الفعال للطوابق في شكل كتل مكتبية.

5. إصلاح عالي الجودة "يوروستاندارد".

6. مواقف سيارات كافية وسهولة الوصول إليها.

7. مصاعد حديثة.

8. أمن على مدار 24 ساعة.

9. المؤجر المهنية.

10. مستندات منفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

11. شركة إدارة محترفة.

2. مبنى مجدد.

3. مخطط طابق فعال على شكل كتل مكاتب.

4. إصلاح عالي الجودة "المعيار الأوروبي".

5. الوصول غير مريح للغاية ممكن.

6. أمن على مدار 24 ساعة.

7. المؤجر المهنية.

عقار ارض سكنية تجارية

8. مستندات منفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

9. شركة إدارة محترفة.

1. موقع مركزي.

2. مبنى تم تجديده بشكل تجميلي.

3. كفاءة تخطيط الأرضيات.

4. إصلاح عالي الجودة.

5. أمن على مدار 24 ساعة.

6. المؤجر من ذوي الخبرة.

7. المستندات المنفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

8. وجود هيكل إداري في المبنى.

2. نشأ المشروع من تحويل مبنى معهد أو مكتب سابق.

3. حالة المبنى المختلفة: من التجديد على الطراز السوفيتي إلى التصميم الداخلي العصري الأنيق.

4. أمن على مدار 24 ساعة.

5. المستندات المنفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

6. وجود هيكل إداري في المبنى.

1. موقع مختلف.

2. وصول غير مريح للغاية.

3. نشأ المشروع من تحويل مبنى معهد أو مكتب سابق.

4. إصلاحات رخيصة.

5. الأمن.

6. مستندات منفذة بشكل صحيح لملكية المبنى.

7. عدم وجود هيكل إداري في المبنى.

في مناطق مختلفة من روسيا ، قد لا يتطابق هذا التصنيف.

من بين العوامل التي تؤثر على جاذبية المراكز المكتبية التي تم إنشاؤها بالقرب من المؤسسات الصناعية أو على أراضيها (الفئة D) ، يمكننا التمييز بين:

2. مواقف السيارات (مواقف السيارات) كعقارات تجارية لم يتم تطويرها عمليًا في البلاد ، على الرغم من وجود آفاق. بعد كل شيء ، لكل ألف ساكن ، وفقًا للمعايير ، هناك حاجة إلى حوالي 150 مكانًا لوقوف السيارات.

3. المحلات التجارية والمولات. كما أوضحت تجربة المدن الأوروبية الكبرى ، فإن الظروف الجيدة لموقع مراكز التسوق متعددة الوظائف (MTCs) هي: تقاطع الطرق السريعة الرئيسية ، والقرب من محطات المترو ومحطات النقل البري. في أغلب الأحيان ، تقع هذه المراكز في مناطق "النوم" ، أو خارج المدينة ، في الواقع ، في أرض قاحلة ، بالقرب من طريق سريع رئيسي. لذلك ، على سبيل المثال ، سيكون عدد أماكن وقوف السيارات وتوافر ومعايير مناطق الاستجمام والترفيه والخدمات المنزلية ذات الصلة وما إلى ذلك مختلفًا.

لا ينبغي اعتبار أن تطوير مراكز التسوق متعددة الوظائف هو من اختراع الغرب. من المعروف أن التقليد المدروس المتمثل في تطوير أماكن البيع بالتجزئة الكبيرة ، والأروقة ، والساحات ، حيث يمكن "لكل" زائر شراء كل ما يرغب فيه قلبه ، وفقًا لاحتياجاته ودخله ، حيث يمكنه القدوم "لرؤية الآخرين وإظهار نفسه" ، ستزول. متجذرة في الماضي.

مناطق البلاد في ظروف اقتصادية مختلفة وتتطور وفقًا لقوانينها المعقدة ، وبالتالي ، في روسيا الحديثة ، فإن عملية ظهور مراكز التسوق الجديدة أو تحديث مراكز التسوق القديمة ليست موحدة. موسكو هي الرائدة في هذه العملية ، كمدينة عالمية ، موجودة بالمقارنة مع مدن أخرى في روسيا في نظام الاستثمار الأكثر تفضيلاً.

4. العقارات الصناعية (الصناعية) في روسيا في المرحلة الأولى من التطوير ، على الرغم من أن المالك هو الذي يحدد مؤخرًا غالبية أهداف الخصخصة. قبل إبرام صفقة ، من الضروري إجراء تحليل شامل لوثائق الملكية للتأكد من أن حقوق البائع في الكائن المقترح لا جدال فيها ، وإمكانية نقله قانونيًا وحقوق المالك الجديد في استخدام هذا الكائن للأغراض المقصودة. غاية. مع تطور عملية تكوين مالك حقيقي ، سيزداد حجم المعاملات في هذا المجال. لكن هذا جانب واحد من القضية. من ناحية أخرى ، في كل مدينة تقريبًا في البلد ، يمكن للمرء أن يلاحظ المباني والمصانع الفارغة من 5 إلى 8 طوابق مع شبكات هندسية متداعية و (أو) مهترئة ونوافذ مكسورة. إنهم يقفون ولا يجدون مالكًا فعالًا. لماذا ا؟ هناك عدة أسباب:

1. مبنى صناعي 60-80 سنة. لا تفي بمتطلبات التقنيات الحديثة ، وتتطلب إعادة الإعمار استثمارات رأسمالية كبيرة.

2. المستهلك الرئيسي للعقارات الصناعية حاليًا هو الشركات الصغيرة التي تتطلب خصائص معينة لتنميتها: سعات عالية ، ووجود طرق وصول للسكك الحديدية ، ومباني من طابق واحد ويفضل أن تكون منفصلة مع اتصالات مستقلة.

3. كقاعدة عامة ، فإن متطلبات المستأجرين المحتملين مبالغ فيها ولا تتوافق مع المنشآت الصناعية المقترحة.

4. أصحاب العقارات الصناعية يعرضون على السوق عقارات في حالة يرثى لها ، وفي نفس الوقت يضعون أسعاراً باهظة.

5. معلومات كاملة ودقيقة أكثر أو أقل عن العقارات الصناعية ، وضعها القانوني ، حجمها ، حالتها ، إلخ. مفقود.

كل هذا يضفي على سوق العقارات الصناعية طابعًا عفويًا لا يمكن التنبؤ به.

كائنات العقارات المستخدمة لمزاولة عمل معين. تباع عادة مع الشركة (عقارات متخصصة) ؛

العقارات غير المتخصصة - المباني العادية - المحلات التجارية ، المكاتب ، المصانع ، المستودعات ، والتي عادة ما تباع أو تؤجر.

فهرس

1. ناجيف ر. العقارات (إدارة الأراضي والتخطيط العمراني والاقتصاد): قاموس المصطلحات. - كازان: ايديال برس ، 2005.

2. ستيرنيك ج. منهجية تحليل السوق العقاري لمصلحة أنشطة الاستثمار والبناء. م ، أكسفيل ، 2007.

3 - القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للدولة" رقم 221 تاريخ 24 يوليو 2007

4. القانون الاتحادي "بشأن نقل ملكية الأراضي أو القسائم من فئة إلى أخرى" رقم 172 تاريخ 21/12/2004

5 - القانون الاتحادي "بشأن الموافقة على نماذج طلبات التسجيل المساحي للدولة" رقم 34 المؤرخ 20 شباط / فبراير 2008

6. القانون الاتحادي "بشأن الموافقة على نماذج جوازات السفر المساحية لمبنى ، هيكل ، موضوع قيد الإنشاء ، مباني ، قطعة أرض" رقم 32 بتاريخ 18 فبراير 2008

7. اللوائح الوزارية المصادق عليها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية بتاريخ 26 أبريل 2007 ، رقم 146 للوكالة الاتحادية للمسجل العقاري للأعيان العقارية من أجل تنفيذ مهمة الدولة "الحفاظ على المحاسبة الفنية للدولة لأهداف البناء الرأسمالي. ".

وثائق مماثلة

ملامح تصنيف الكائنات العقارية على أسس مختلفة. الأرض ككائن أساسي للعقار ، تفاصيل تقسيم صندوق الأراضي في روسيا على أساس اقتصادي. تثمين العقارات السكنية والتجارية.

الاختبار ، تمت إضافة 2015/03/28

مفهوم وجوهر وتصنيف العقارات السكنية وأنواعها وخصائصها. الأساس التشريعي والقانوني لتقييم العقارات السكنية. تحليل السوق ذات الصلة واتجاهات تطورها. تحسين عملية التقييم.

أطروحة ، تمت إضافتها في 08/14/2015

تصنيف وتركيب نفقات تشغيل العقارات كائنات الطرق الرئيسية لحساب هذه التكاليف. الاتجاهات في تكاليف التشغيل مع زيادة عمر المبنى. تأثير الاستهلاك والبلى على قيمة العقار.

الاختبار ، تمت إضافة 06/18/2010

دراسة أنواع قيمة العقار. تقنية تثمين العقارات. تحليل نهج الدخل والسوق والتكلفة لتقييم الأشياء العقارية. خصائص طرق رسملة الدخل وخصم التدفق النقدي.

ورقة مصطلح ، تمت الإضافة 06/09/2013

خصائص سوق العقارات كفئة سوق. الأصناف الرئيسية لسوق خدمات الاستثمار. المبادئ الأساسية لتحليل وتقييم العقارات في نظام الإدارة. طرق التقييم الاقتصادي لنوعية العقارات الأشياء.

ورقة المصطلح ، تمت إضافة 2014/03/28

تحديد أسعار العقارات من خلال العوامل الاقتصادية والسياسية والمادية والاجتماعية والديموغرافية. خصائص المنهج المقارن والتكلفة والدخل لتحديد القيمة السوقية للعقار وخصائصها.

ورقة مصطلح ، تمت إضافتها في 12/20/2011

تطبيق تقييم العقارات لعمليات الاغتراب ، ووضع أشياء غير مسجلة في الميزانية العمومية ، وإعادة تقييم الأصول الثابتة ، وحل نزاعات الملكية. مقارنات التكلفة والدخل المقارن لتقييم كائنات العقارات.

ورقة المصطلح ، تمت إضافتها في 07/30/2015

تصنيف كائنات بناء المساكن متعددة الشقق. بحث في السوق الأولية والثانوية للعقارات السكنية متعددة الشقق في منطقة بلدية بيرم. ملامح الصندوق القديم "ستالين" ، "خروتشوف" منازل مشروع فردي.

ورقة مصطلح ، تمت إضافة 12/27/2014

تجزئة سوق العقارات: الإسكان ؛ عقارات تجارية قطع ارض. خصائص سوق العقارات السكنية في منطقة الفولغا. صفقات بيع وشراء قطع أراضي كبيرة في قازان. متوسط تكلفة كائنات السوق الأولية والثانوية.

الاختبار ، تمت إضافة 08/16/2010

مفاهيم وخصائص ومشاكل تكوين السوق العقاري. تصنيف كائنات العقارات وتجزئة السوق. العوامل المؤثرة في قيمة العقار. مراحل تشكيل سوق العقارات في روسيا ، وتحليل حالته الحالية.

يساهم تصنيف الأشياء العقارية وفقًا لمعايير (معايير) مختلفة في دراسة أكثر نجاحًا للأشياء. يتضمن تعريف العقارات تخصيص عنصرين في هيكلها:

1. الأشياء الطبيعية (الطبيعية) - قطعة أرض ، وغابات ومزارع معمرة ، ومسطحات مائية معزولة وقطع أرض تحت التربة. يشار إلى هذه العقارات أيضًا باسم "العقارات بطبيعتها".

يمكن أن تكون قطع الأراضي قابلة للقسمة وغير قابلة للتجزئة. تسمى قطعة الأرض قابلة للقسمة عندما يمكن تقسيمها إلى أجزاء وتشكيل قطع أرض مستقلة مع إذن للاستخدام المقصود. وفقًا للتشريعات ، لا يُسمح بتقسيم الأراضي الحضرية والأراضي الزراعية وما إلى ذلك.

2. الأجسام الاصطناعية (المباني) (الشكل 1.1):

الشكل 1.1 - تصنيف الأشياء العقارية

أ) العقارات السكنية - مبنى منخفض (حتى ثلاثة طوابق) ، مبنى متعدد الطوابق (من 4 إلى 9 طوابق) ، مبنى شاهق (من 10 إلى 20 طابقا) ، مبنى شاهق ( أكثر من 20 طابقا). يمكن أن يكون موضوع العقارات السكنية أيضًا عمارات ، قسم (مدخل) ، طابق في مدخل ، شقة ، غرفة ، منزل ريفي ؛
ب) العقارات التجارية - المكاتب والمطاعم والمحلات التجارية والفنادق والمرائب للإيجار والمستودعات والمباني والهياكل والشركات كمجمع عقاري ؛
ج) المباني والهياكل العامة (الخاصة):
- - تحسين الصحة (المستشفيات ، العيادات الشاملة ، دور رعاية المسنين ودور الأطفال ، المصحات ، المجمعات الرياضية ، إلخ) ؛
- - التعليمية (رياض الأطفال ودور الحضانة والمدارس والكليات والمدارس الفنية والمعاهد ودور إبداع الأطفال ، إلخ) ؛
- - الثقافية والتعليمية (المتاحف ، مجمعات المعارض ، حدائق الثقافة والترفيه ، دور الثقافة والمسارح ، السيرك ، القباب السماوية ، حدائق الحيوان ، الحدائق النباتية ، إلخ) ؛
- - المباني والهياكل الخاصة - الإدارية (الشرطة ، المحكمة ، مكتب المدعي العام ، السلطات) ، الآثار ، الهياكل التذكارية ، محطات السكك الحديدية ، الموانئ ، إلخ ؛
د) الهياكل الهندسية - الهياكل التحسينية والصرف ، والتحضير الهندسي المعقد لقطعة أرض للتطوير.

يمكن تصنيف كل مجموعة من هذه المجموعات على أساس معايير نمطية مختلفة.

تسمى الأشياء التي يصنعها الإنسان - "الملكية بموجب القانون" ، ولكن هذه الفئة من العقارات تقوم على "الملكية بطبيعتها".

تشمل كائنات البناء غير المكتملة الأشياء التي لم يتم إصدار مستندات قبول الكائن قيد التشغيل بالطريقة المحددة. يمكن تقسيم البناء الجاري إلى مجموعتين:

أ) الأشياء التي يتم العمل عليها ؛
ب) الأشياء التي توقف العمل فيها لسبب أو لآخر.

وفقًا للإجراء الحالي ، يتم تمييز نوعين من وقف العمل في المنشأة: الحفظ والوقف الكامل للبناء. يتخذ المطور قرار إنهاء البناء. يجب أن يوضح القرار أسباب الحفظ أو الوقف الكامل للبناء ، وكذلك:

- في حالة الحفظ - الفترة التي يتم فيها حفظ البناء (منتهية مؤقتًا) ، وشروط الحفظ ، واسم المنظمة المسؤولة عن إعداد موقع البناء للحفظ ، وسلامة المنشآت المشيدة والعمل المنجز ؛
- في حالة الوقف الكامل للبناء - إجراء تصفية واستخدام المرافق التي تم تشييدها بالفعل أو أجزائها ، والهياكل والمعدات المجمعة ، وبيع الأصول المادية التي تم إحضارها إلى موقع البناء.

2.1. تصنيف الأشياء العقارية بما يتوافق مع شروط الموافقة

يتضمن تكوين الهيكل جميع الأجهزة التي تتكون منها وحدة واحدة.

لنفكر في نوع آخر من موضوع التقييم ، والذي لا يؤخذ في الاعتبار في إطار عمل OKOF.